Mennyi a közös költség Újpesten?

A közös költség összege sok társasházi tulajdonos számára érzékeny kérdés. Eladásnál, vásárlásnál, közös képviselő váltásnál vagy éves költségvetés elfogadásánál gyakran felmerül: mennyi a reális közös költség Újpesten, és mit kellene ezért kapnia a társasháznak?

A válasz nem adható meg egyetlen számmal, mert a közös költség függ az épület típusától, korától, műszaki állapotától, a közös tulajdonú berendezésektől, a szolgáltatások számától és attól is, hogy a társasház képez-e megfelelő felújítási alapot.

Más közös költségszinttel működik egy egyszerűbb, lift nélküli társasház, más összeggel egy liftes panelépület, és egészen más költségszintet jelenthet egy 2000 után épült, saját kerttel, teremgarázzsal és saját kazánházzal rendelkező lakópark.

Mit tartalmaz az alap közös költség?

Egy átlagos állapotú, épületbiztosítással rendelkező társasháznál az alap közös költség jellemzően körülbelül 100 Ft/m²/hó összegtől indulhat.

Ez az alapösszeg általában azokat a működési költségeket fedezi, amelyek nélkül a társasház nem tudna szabályosan és biztonságosan működni.

Ide tartozhat például:

• a társasház épületbiztosítása,
• a közös területek áramfogyasztása,
• kisebb eseti karbantartások,
• banki és adminisztratív költségek,
• postaköltség, nyomtatás, alapvető ügyintézés,
• a közös képviseleti díj,
• a társasház napi működéséhez kapcsolódó alapfeladatok.

Ez azonban csak az alapműködésre vonatkozó irányszám. Egy társasház közös költsége ettől gyorsan magasabb lehet, ha az épületben több szolgáltatás, több közös berendezés vagy nagyobb fenntartási igény jelenik meg.

Mi növelheti a közös költséget?

A közös költség összegét jelentősen befolyásolják azok a szolgáltatások és közös tulajdonú berendezések, amelyek az adott társasházban működnek.

Ilyen költségnövelő tényező lehet például:

• lift karbantartása és üzemeltetése,
• gondnoki szolgáltatás,
• takarítás,
• kertészeti munka,
• teremgarázs üzemeltetése,
• kaputelefon vagy beléptetőrendszer fenntartása,
• kamerarendszer,
• saját kazánház,
• központi fűtési vagy melegvíz-rendszer,
• nagyobb közös kert,
• intenzívebb közös területi használat,
• gyakoribb karbantartási igény.

Ezek a tételek szolgáltatásonként további 10–20–50 Ft/m²/hó összeggel is emelhetik a közös költséget, attól függően, hogy a társasház milyen szolgáltatásokat vesz igénybe, és milyen műszaki tartalom tartozik az épülethez.

Egy lift nélküli, egyszerűbb működésű háznál kevesebb a rendszeres üzemeltetési költség. Egy liftes, nagyobb lakásszámú épületnél viszont már önmagában a felvonó karbantartása, vizsgálata, javítása és energiafogyasztása is magasabb költségszintet eredményezhet.

Mi a különbség a közös költség és a felújítási alap között?

Sok tulajdonos egy összegként látja a havi fizetési kötelezettséget, pedig érdemes külön kezelni az alap működési költséget és a felújítási alapot.

Az alap közös költség a társasház napi működését fedezi. A felújítási alap ezzel szemben a jövőbeni nagyobb munkákra szolgál.

Felújítási alapból finanszírozható vagy részben fedezhető például:

• tetőfelújítás,
• homlokzatfelújítás,
• lépcsőház-felújítás,
• liftfelújítás,
• kazáncsere,
• gépészeti korszerűsítés,
• víz- és csatorna fővezeték csere,
• elektromos hálózat korszerűsítése,
• kapu, bejárat vagy beléptetőrendszer felújítása,
• közös területek megújítása.

A felújítási alap képzése nem felesleges tartalék. Valójában annak az eszköze, hogy a társasház ne csak akkor kezdjen pénzt keresni, amikor már sürgős a probléma.

Mennyi felújítási alapra van szükség?

Erre sincs minden társasházra érvényes egységes válasz. A szükséges felújítási alap mértéke elsősorban az épület állapotától, korától és közös tulajdonú berendezéseitől függ.

Egy rosszabb állapotú, régebbi épületnél magasabb felújítási alap indokolt lehet, mint egy olyan háznál, ahol az elmúlt években már több nagyobb munka megtörtént.

Különösen fontos a felújítási alap azoknál a társasházaknál, amelyek saját kazánházzal vagy házközponti fűtési rendszerrel rendelkeznek. Ilyenkor a kazán, a hőközpont, a szivattyúk, szabályozók, strangok és egyéb gépészeti elemek jövőbeni javítása vagy cseréje a társasház feladata lesz.

Ez jelentős különbség ahhoz képest, amikor a társasház egy külső szolgáltatónak fizet, például távfűtés esetén, vagy amikor minden lakásban egyedi fűtés és egyedi melegvíz-készítés működik.

Egy saját kazánnal rendelkező társasháznál tehát nem elég az aktuális üzemeltetést nézni. Előre kell gondolkodni azon is, hogy néhány év múlva miből lesz finanszírozható egy nagyobb gépészeti felújítás.

Miért veszélyes a túl alacsony közös költség?

Sok társasházban népszerűnek tűnik az alacsony közös költség. Rövid távon a tulajdonosok örülnek annak, ha kevesebbet kell fizetni. Hosszabb távon azonban a túl alacsony közös költség gyakran problémát okoz.

Ha a társasház csak a napi működést fedezi, de nem képez megfelelő felújítási alapot, akkor a nagyobb munkák előtt általában két lehetőség marad:

• célbefizetést kell kérni a tulajdonosoktól,
• banki finanszírozást vagy társasházi hitelt kell keresni.

A célbefizetés kisebb munkáknál működhet, de nagyobb felújításoknál komoly ellenállást válthat ki, ha egy lakásra hirtelen több százezer vagy akár milliós összeg jut.

A társasházi hitel sok esetben jó megoldás lehet, de azt is elő kell készíteni, és a lakóközösségnek értenie kell, hogy miért van rá szükség.

Ezért a nagyon alacsony közös költség nem feltétlenül jó hír. Lehet, hogy a társasház csak halogatja a szükséges felújításokat.

Mennyiből működhet egy társasház Újpesten?

Újpesten és a környező városrészekben nagyon eltérő társasháztípusok találhatók. Vannak régebbi téglaépítésű társasházak, cseréptetős épületek, panelházak, liftes tízemeletes épületek és 2000 után épült nagyobb lakóparkok is.

Tapasztalati alapon elmondható, hogy egy egyszerűbb, átlagos állapotú társasház alapműködése körülbelül 100 Ft/m²/hó szinttől indulhat, de ez nem tartalmaz feltétlenül érdemi felújítási alapot vagy több plusz szolgáltatást.

Egy káposztásmegyeri, cseréptetős társasházban jelentősebb felújítási alap képzése mellett is működtethető lehet a ház körülbelül 220 Ft/m²/hó szinten úgy, hogy közben folyamatosan megújul az épület.

Egy liftes, tízemeletes panelépületnél, például a XV. kerületben vagy hasonló lakótelepi környezetben, a reális közös költség már könnyen közelíthet a 350 Ft/m²/hó összeghez, különösen akkor, ha a ház megfelelő működést, karbantartást és felújítási alapot is szeretne biztosítani.

Egy 2000 után épült nagyobb lakóparknál pedig, ahol saját kert, teremgarázs, saját kazánház, több közös műszaki rendszer és magasabb szolgáltatási szint működik, a közös költség akár az 500 Ft/m²/hó összeget is elérheti.

Ezek nem hivatalos árak, hanem gyakorlati irányszámok. A pontos összeg minden esetben az adott társasház költségvetéséből, szolgáltatásaiból, műszaki állapotából és felújítási terveiből vezethető le.

Mit nézzen meg egy tulajdonos a közös költség összegén túl?

A havi összeg önmagában félrevezető lehet. Vásárlás, eladás vagy közgyűlési döntés előtt érdemes nemcsak azt megkérdezni, mennyi a közös költség, hanem azt is, hogy pontosan mit tartalmaz.

Fontos kérdések:

• van-e külön felújítási alap,
• mekkora a társasház megtakarítása,
• van-e közös költség hátralék a házban,
• van-e lift, saját kazánház, teremgarázs vagy kert,
• milyen rendszeres szolgáltatásokat vesz igénybe a társasház,
• milyen nagyobb felújítások történtek az elmúlt években,
• milyen munkák várhatók a következő években,
• van-e társasházi hitel,
• van-e folyamatban pályázat vagy támogatási lehetőség,
• mikor emelték utoljára a közös költséget.

Egy magasabb közös költség nem feltétlenül rossz, ha cserébe a társasház rendezett, karbantartott, van megtakarítása, és folyamatosan végzi a szükséges felújításokat.

Egy alacsony közös költség viszont kockázatot jelezhet, ha közben nincs felújítási alap, nincs megtakarítás, és az épület állapota romlik.

Mitől lesz átlátható egy társasház költségvetése?

Egy jól működő társasházban a tulajdonosoknak érteniük kell, mire fizetik a közös költséget.

Ehhez fontos, hogy a közös képviselet:

• érthető éves költségvetést készítsen,
• külön mutassa be a működési költségeket és a felújítási alapot,
• jelezze a várható nagyobb kiadásokat,
• bemutassa a meglévő megtakarításokat,
• kezelje a hátralékokat,
• időben jelezze, ha emelésre van szükség,
• alternatívákat mutasson célbefizetésre, felújítási alapra vagy társasházi hitelre,
• ne csak költséget közöljön, hanem döntési helyzetet magyarázzon el.

A közös költség akkor fogadható el könnyebben a lakók számára, ha látható, hogy a befizetés nem eltűnik, hanem a ház működését, biztonságát és értékmegőrzését szolgálja.

Mikor indokolt a közös költség emelése?

A közös költség emelése soha nem népszerű, de bizonyos helyzetekben elkerülhetetlen.

Indokolt lehet például, ha:

• emelkedtek az üzemeltetési költségek,
• nőtt a biztosítási díj,
• drágább lett a takarítás, gondnoki szolgáltatás vagy karbantartás,
• a társasház nem képez elegendő felújítási alapot,
• nagyobb javítások várhatók,
• a ház megtakarítása túl alacsony,
• gyakoriak a műszaki hibák,
• a korábbi közös költség már nem fedezi a valós működést.

Egy átgondolt emelés hosszabb távon jobb döntés lehet, mint az, ha a társasház évekig mesterségesen alacsonyan tartja a közös költséget, majd egy nagyobb hiba esetén hirtelen célbefizetésre kényszerül.

Molház Kft.: átlátható közös költség, tervezhető felújítási alap

A Molház Kft. társasházkezelési szemlélete szerint a közös költség nem önmagában jó vagy rossz. A kérdés mindig az, hogy mit tartalmaz, milyen műszaki állapotú épülethez kapcsolódik, és biztosítja-e a társasház hosszú távú fenntarthatóságát.

Egy társasház működésénél nemcsak az a cél, hogy a havi összeg alacsony legyen, hanem az is, hogy a ház működése átlátható, a pénzügyek rendezettek, a felújítási feladatok pedig előre tervezhetők legyenek.

Segíteni tudunk többek között:

• társasházi költségvetés áttekintésében,
• közös költség és felújítási alap újragondolásában,
• várható felújítási feladatok sorrendjének kialakításában,
• célbefizetés vagy társasházi hitel lehetőségének vizsgálatában,
• pályázati és támogatási lehetőségek figyelésében,
• közgyűlési döntési anyagok előkészítésében,
• tulajdonosok érthető tájékoztatásában.

Ha egy újpesti vagy budapesti társasház szeretné átláthatóbban kezelni a közös költséget, felújítási alapot képezne, vagy előre tervezné a következő évek nagyobb munkáit, érdemes olyan közös képviseletet választani, amely nemcsak az üzemeltetésben, hanem a pénzügyi és felújítási tervezésben is partner. Kérjen ingyenes ajánlatot — nézzük meg együtt, mi lenne a legjobb megoldás az Önök társasháza számára.

Összegzés

Újpesten a közös költség összege társasházanként jelentősen eltérhet. Egy egyszerűbb, átlagos állapotú társasháznál az alap közös költség körülbelül 100 Ft/m²/hó szinttől indulhat, de a lift, gondnok, takarítás, kertész, saját kazánház, teremgarázs vagy jelentősebb felújítási alap ennél jóval magasabb összeget is indokolhat.

Egy cseréptetős társasház jelentős felújítási alap mellett is működhet körülbelül 220 Ft/m²/hó szinten, míg egy liftes, tízemeletes panelépületnél a közös költség már megközelítheti a 350 Ft/m²/hó összeget. Egy nagyobb, 2000 után épült lakóparknál pedig a komplexebb üzemeltetés miatt akár 500 Ft/m²/hó közös költség is reális lehet.

A közös költséget ezért nem önmagában kell megítélni. A valódi kérdés az, hogy a befizetett összeg fedezi-e a társasház működését, biztosít-e megfelelő felújítási alapot, és segít-e megelőzni a későbbi, nagyobb pénzügyi terheket.

A jól kezelt társasház nemcsak működik, hanem előre tervez.