Molhaz.hu
- Közös képviselő
A közös képviselő díjazása nem egységesen szabályozott kérdés, hanem minden társasházban a közgyűlés dönti el a saját helyzete alapján. A díj nagysága függ a ház méretétől, a feladatok összetettségétől és a regionális piaci viszonyoktól. Ebben a cikkben bemutatjuk a díjazás fő típusait, a 2026-os piaci árak tájékoztató sávjait és az ellenőrzés szempontjait. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide.
Ebben a cikkben:
- Hogyan határozza meg a jogszabály a közös képviselő díjazását?
- Albetétenkénti vagy átalány — melyik modell mikor éri meg?
- Milyen piaci díjsávok jellemzőek 2026-ban?
- Mi számítható el külön a díjon felül?
- Hogyan tervezhetjük a jogos éves díjemelést?
A közös képviselő díjazása: jogi háttér
A Thtv. (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) nem állapít meg sem minimum-, sem maximumösszeget a megbízott munkájáért. A díj nagysága kizárólag a közgyűlés és a megbízott között létrejött megállapodás tárgya. Ez szabad megegyezésen alapul, nincs hatósági árképzés.
A döntés kizárólagos hatáskör a közgyűlésé, ezt pedig a jegyzőkönyvben rögzíteni kell. A díj összege és a fizetés módja a megbízási szerződésben kerül részletes rögzítésre. A szerződés nélküli díjfizetés jogilag ugyan lehetséges, de későbbi viták esetén a bizonyítás szinte lehetetlen.
A közös képviselő díjazása eltérhet attól is, hogy a megbízott természetes személy, egyéni vállalkozó vagy cég. Ha a közös képviseletet olyan természetes személy vállalja el, aki nem egyéni vállalkozó, a díjának megállapításánál figyelembe kell venni a kifizetőre háruló járulékterheket is. A díjazás összehasonlítása ezért csak a társasház bruttó kiadásai szintjén végezhető el.
A díjazás leggyakoribb modelljei
| Díjmodell | Hogyan számolják? | Mikor éri meg? | Jellemző 2026-os sáv |
|---|---|---|---|
| Albetétenkénti havi díj | Albetétek száma × havi egységár | Nagyobb, 20+ albetétes társasházban | 1 500–3 500 Ft/albetét/hó |
| Átalány havi díj | Rögzített havi összeg | Kis, 6–15 albetétes házakban | 25 000–70 000 Ft/hó |
| Kombinált (alap + felár) | Átalány + speciális feladatok díja | Gazdasági tevékenységet folytató ház | Egyedi megállapodás |
| Könyveléssel bővített csomag | Képviselet + társasházi könyvelés | Külön könyvelő nélküli házaknál | +250–600 Ft/albetét/hó |
| Százalékos modell | Az éves pénzforgalom %-a | Ritka, nagy pénzforgalmú ingatlanoknál | 2–4% évente |
A leggyakoribb az albetétenkénti modell, mert átlátható és könnyen összehasonlítható az ajánlatok között. A piaci sávok erősen függenek a régiótól: Budapesten jellemzően magasabbak, vidéken, kisvárosokban alacsonyabbak az albetétenkénti díjak. Az agglomeráció középmezőnyt képvisel.
Piaci díjsávok és mi befolyásolja őket 2026-ban
A piaci ár több tényező eredője. Budapesten átlagosan 1500-2000 Ft között mozog albetétenként a társasházkezelési díj. Ez a sáv azonban tájékoztató jellegű: egy felvonóval rendelkező, öreg épületben jellemzően magasabb, egy új, egyszerű lakóparkban alacsonyabb.
A díj nagyságát befolyásoló legfontosabb tényezők: az épület kora, a felvonók száma, a közös területek mérete, a gazdasági tevékenység megléte (pl. bérbe adott közös helyiség), a hátralékkezelés bonyolultsága és az éves pénzforgalom mértéke.
Érdemes figyelni a túl alacsony árakra. A TTOE illetékese szerint sajnálatos, hogy a közös képviselők díjazását jellemzően nem akarják kellő mértékben emelni a társasházak. A túlzottan alacsony díj gyakran rejtett pluszköltségekhez vagy a minőségi munka visszaeséséhez vezet. A transzparens, piaci szinten árazott közös képviselő díjazása hosszú távon kifizetődő.
Mit tartalmaz és mit nem a havi díj?
Az alapdíj jellemzően a közgyűlés előkészítését, lebonyolítását és a jegyzőkönyv elkészítését fedi. Tartalmazza a közös költség kiszámítását, közlését és beszedését, a hátralékos tulajdonosok felszólítását, a szolgáltatókkal való kapcsolattartást és a napi ügyintézést. A rendszeres épületbejárás szintén alapfeladat.
A társasházi könyvelés külön díjtétel lehet, de sok szolgáltatónál beépítve szerepel. Ha a közösség úgy dönt, hogy a könyvelést külsős könyvelő lássa el, a közös képviselő díjának megállapításakor tisztázni szükséges, kit milyen díjazás illet meg. A szerződés tételes megfogalmazása itt segít.
A szerződésen felüli költségként nem számítható el a kiszállási díj és a telefonköltség — ezeket az alapdíjnak fedeznie kell. Külön díj indokolt viszont a rendkívüli feladatokért: pályázati eljárás lebonyolítása, nagyobb felújítás műszaki ellenőrzése vagy peres eljárás koordinációja. A szerződés előre meghatározhat egy külön óra- vagy eseti díjat.
Hogyan dönt a közgyűlés a díjazásról?
A közös képviselő díjazása nem különálló napirendi pont, hanem az éves költségvetési javaslat része. A közös képviselő a rendes közgyűlés előtt elkészíti a költségvetési javaslatot, amelyet a számvizsgáló bizottság előzetesen véleményez. A javaslat ezután kerül a közgyűlésnek beterjesztésre.
A költségvetés elfogadásával egyben elfogadásra kerül a díjtétel is. A döntéshez egyszerű szótöbbség szükséges. A tulajdonostársak bármikor felvethetik a díj külön megtárgyalását, ha indokoltnak tartják a napirendi pontra bontást.
Az éves felülvizsgálat lehetőségét érdemes a szerződésbe is beépíteni. A díj automatikus emelkedését a szerződés nem írhatja elő, az emelés mindig külön közgyűlési határozatot igényel. A gyakorlatban az inflációs rátához igazodik. A társasházi könyvelési szolgáltatásunk keretében segítünk átlátható költségvetési tervezést készíteni.
A közös képviselő díjazása és a számvizsgáló bizottság ellenőrzése
A 25 albetét feletti társasházban a számvizsgáló bizottság választása kötelező. A bizottság feladata a közös képviselő pénzügyi munkájának rendszeres ellenőrzése, beleértve a díjfizetés jogszerűségét is. A bizottság havonta is belátást kérhet a kifizetések bizonylataiba.
A bizottság vizsgálja, hogy a szerződésben rögzített díj került-e kifizetésre, és hogy a díjon felüli tételek indokoltak-e. Visszaélésre utaló jelek: gyakori külön számlák apró tételekről, dokumentáció nélküli kifizetések, és a könyvelési tételek közötti átcsúsztatás. A bizottság gyanú esetén közgyűlési napirendi pontot kezdeményezhet.
A 20 millió forint feletti éves pénzforgalmú vagy 50 albetét feletti társasházban a Thtv. szerint gazdasági ellenőrzést segítő személyt kell bevonni, ha a közös képviselő nem rendelkezik társasházkezelői végzettséggel. Ez könyvviteli szolgáltatásra jogosult szolgáltató vagy könyvvizsgáló lehet. Az ő feladata az éves elszámolás előzetes vizsgálata, amely további garanciát ad a tulajdonosoknak. A Molház közös képviseleti szolgáltatása a transzparens elszámolásra épül.
Gyakran Ismételt Kérdések
Nincs, sem minimum, sem maximum nem szerepel a társasházi törvényben. A díj a két fél szabad megállapodásán alapul, a közgyűlés hagyja jóvá. A piaci gyakorlat ad iránymutatást, de minden társasház egyedileg dönt. A döntést a közgyűlési jegyzőkönyv rögzíti.
Budapesten a tiszta közös képviseleti díj jellemzően 1 500–3 500 Ft/albetét/hó sávban mozog. Ha a szolgáltatás a társasházi könyvelést is magában foglalja, a sáv felső határa jellemzően 4 000 Ft/albetét/hó fölé is megy. Az agglomerációban ennél alacsonyabb, vidéken jellemzően 1 000–2 000 Ft közötti az albetétenkénti díj. Konkrét ajánlat mindig testre szabott számítás alapján készül.
Ezek a tételek nem számíthatók el külön, mert a megbízási díjnak fedeznie kell a feladatellátás járulékos kiadásait. Egyedül akkor elfogadható a külön elszámolás, ha a szerződés kifejezetten rögzíti és a közgyűlés előre jóváhagyta. A számvizsgáló bizottságnak joga van az ilyen tételek indokoltságát vizsgálni. Dokumentálatlan költségtérítést soha nem kell kifizetni.
A bevett gyakorlat szerint a díjazás a közgyűlés éves költségvetési tervének része, nem különálló napirendi pont. A számvizsgáló bizottság írásos véleményt ad a költségvetésről, amely tartalmazza a díj összegét is. Bármely tulajdonostárs javasolhatja a díj külön napirendi pontként történő tárgyalását. A közgyűlés szavazás előtt dönthet a napirend módosításáról.
Nem, automatikus emelés nem érvényes. Minden díjemeléshez közgyűlési határozat szükséges, egyszerű szótöbbséggel. A szerződés tartalmazhat évi felülvizsgálati klauzulát, de az emelés konkrét összege a közgyűlés hatásköre. Az inflációs rátához igazodó emelés a piaci gyakorlatban elfogadott.
A Thtv. szerint 20 millió forint feletti éves pénzforgalmú vagy 50 albetétnél nagyobb társasházban kötelező a gazdasági ellenőrzést segítő személy bevonása. Ez könyvviteli szolgáltatásra jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgáló lehet. Feladata az éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat előzetes vizsgálata. Ez a költség a társasházat terheli a képviselői díjon felül.
Igen, a társasházkezelői tevékenység szélesebb körű, ezért magasabb díjat indokol. A Thtv. előírja, hogy a két tevékenység díjazása a szerződésben elkülönítetten szerepeljen. Az üzletszerű társasházkezeléshez szakképesítés is szükséges. A kombinált csomag jellemzően 30-50%-kal haladja meg a tiszta közös képviseleti díjat.
Cégünk minden ajánlatot egyedi felmérés alapján készít, figyelembe véve az albetétek számát, a ház műszaki sajátosságait és a meglévő pénzügyi helyzetet. Az ingyenes konzultáción áttekintjük a szükséges feladatokat és közös képviselő díjazása szempontjából optimális szolgáltatási csomagot ajánlunk. Az ajánlat tételesen tartalmazza, mi tartozik a havi díjba és mi számolható el külön. Így a közgyűlés átlátható alapon dönthet.
Ha tiszta, transzparens ajánlatra van szüksége a társasháza működtetéséhez, keressen minket. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide, és személyre szabott számítást készítünk az albetétek száma és az épület adottságai alapján. A Molház blog további cikkeiben részletesebb információkat talál a társasházi pénzügyek kezeléséről.
Jogi nyilatkozat
A jelen cikk kizárólag általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül egyedi pénzügyi vagy jogi tanácsadásnak. A társasházkezeléssel és közös képviselettel kapcsolatos jogszabályok és piaci árak változhatnak, a konkrét élethelyzetek egyedi értékelést igényelnek. A MOLHÁZ Kft. nem vállal felelősséget a cikk tartalma alapján hozott döntésekért vagy azok következményeiért. Konkrét ügyben kérjen személyre szabott tanácsadást szakembertől vagy ügyvédtől.
Források & referenciák
- Nemzeti Jogszabálytár — 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
- Világgazdaság — Társasházi közös költség: emelni kell, de most miért?
- Wikipédia — Közös képviselő: díjazás és szerződéses keretek
- Kozoskepviselo.eu — A közös képviselő díjazása: szakmai tudástár
- Startr.hu — Mennyibe kerül a jó közös képviselő?
