Molhaz.hu
- Közös képviselő
A közös képviselő keresés nem pusztán adminisztratív feladat, hanem a társasház mindennapjait és pénzügyi stabilitását hosszú évekre meghatározó döntés. A jó választás csökkenti a rezsiköltségeket, átláthatóvá teszi a gazdálkodást, és kiküszöböli a felesleges vitákat. Ebben a cikkben végigvesszük a kiválasztás lépéseit, az ajánlatbekérés szempontjait és a szerződéskötés előtti ellenőrzéseket. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide.
Ebben a cikkben:
- Mikor érdemes új közös képviselőt keresni?
- Milyen szempontok szerint szűrje a jelölteket?
- Milyen dokumentumokat kérjen be az ajánlatadótól?
- Mire figyeljen a közgyűlési döntés előtt?
- Hogyan zajlik az átadás-átvétel az új képviselővel?
Mikor indokolt közös képviselőt keresni?
A közös képviselő keresés több helyzetben válik aktuálissá. Új társasház alakulásakor az alakuló közgyűlés első feladata a képviselő megválasztása. Már működő társasházban akkor merül fel, ha a jelenlegi megbízott lemond, lejár a szerződése, vagy a tulajdonosok nem elégedettek a munkájával.
Intő jel lehet a rendszertelen kommunikáció, a közös költség elszámolásának késése, a nem dokumentált kivitelezői számlák vagy a határidőn túli éves beszámoló. Ezek a jelek gyakran nem jelentenek azonnali jogi problémát, de a bizalom megrendülését jelzik. A bizalom helyreállítása jellemzően nehezebb, mint új megbízást kötni.
2025 óta jogszabályi szempont is súlyosabb lett a döntésnél. A társasházi törvény szerint a közös képviselőknek és intézőbizottsági elnököknek nyilvántartásba kell vetetniük magukat s a határidő jelenleg 2026. október 31-ig tart. Aki új képviselőt keres, érdemes a regisztráltsági státuszt is szempontként figyelembe venni.
A közös képviselő kiválasztásának fő szempontjai
| Szempont | Mit ellenőrizzen? | Miért fontos? |
|---|---|---|
| Földhivatali regisztráció | Nyilvántartásba vétel tényét és dátumát | Hatóságok és közművek csak bejegyzett képviselőt fogadnak el |
| Szakmai végzettség | Társasházkezelői vagy ingatlankezelői képesítés | Üzletszerű társasházkezeléshez kötelező |
| Referenciák | Kezelt társasházak száma, típusa, elérhetősége | Hasonló méretű házak kezelésének tapasztalata számít |
| Felelősségbiztosítás | Szakmai felelősségbiztosítás megléte, összeghatára | Esetleges károk fedezete a társasháznak |
| Díjszerkezet | Albetétenkénti vagy átalány díj, felárak köre | Összehasonlíthatóság más ajánlatokkal |
| Online tulajdonosi felület | Digitális egyenleg- és számlabetekintés | Átláthatóság és napi tájékozódás |
A táblázat segít a jelöltek egységes szempontrendszer szerinti értékelésében. Egy tulajdonosi képviselő vagy a számvizsgáló bizottság elnöke össze tudja ezt gyűjteni a közgyűlés előtt. A végső döntés természetesen a közgyűlés hatásköre marad.
Az ajánlatkérés folyamata
Az ajánlatkérés első lépése a társasház alapadatainak összeállítása. Ez magában foglalja az albetétek számát, a közös területek nagyságát, a felvonók és egyéb gépészeti elemek listáját, valamint a jelenlegi éves költségvetés összegét. Ezek nélkül a jelöltek csak becsült árat tudnak adni, ami később vitához vezethet.
Érdemes legalább három jelölttől ajánlatot bekérni. A képviseletváltásnak sok technikai buktatója van, amihez a jelölt felajánlhatja a segítségét. Ha nem tud vagy akar segíteni a tulajdonosoknak, akkor lehet, hogy nem is kell erőltetni. Ez a lakmusz-teszt sokszor többet mond, mint a legszebb prospektus.
Kérje el az ajánlattól a feladatok részletes listáját, a felmondási idő szabályait és az éves díjemelés módszerét. A jó ajánlat tételesen felsorolja, mi tartozik a havi díjba és mi számolható el külön. Az ilyen átláthatóság már a kapcsolat elején megalapozza a későbbi együttműködést.
Referenciák és ellenőrzés
A referenciák ellenőrzése a választás egyik legfontosabb lépése. Ne csak a honlapon szereplő cégnevekre támaszkodjon, hanem kérje el a kezelt társasházak egy részét elérhetőséggel. Egy rövid telefonbeszélgetés a meglévő tulajdonosi képviselőkkel tisztább képet ad, mint bármilyen marketinganyag.
A számvizsgáló bizottságok és tulajdonosi képviselők tudnak leginkább beszélni a képviselő reakcióidejéről, a krízishelyzetek kezeléséről és a pénzügyi jelentések minőségéről. Érdemes olyan társasházról is kérdezni, amely hasonló méretű és korú, mint az Önöké. A felújítási tapasztalat sokat nyom a latban.
Érdemes megvizsgálni a képviselő online jelenlétét is. Rendszeresen frissített szakmai tartalom, közérthető tájékoztatók és működő ügyfélportál sokat elárulnak a professzionális hozzáállásról. A Molház referenciái és szakmai háttere bármikor elérhető a tulajdonosok számára.
A szerződés előtti ellenőrzőlista
A közgyűlési döntés előtt érdemes végigmenni egy ellenőrzőlistán. Nézze meg, hogy a szerződéstervezet tartalmazza-e a feladatok pontos körét, a megbízási díjat, a fizetési feltételeket, a felmondási időt és a rendkívüli felmondás eseteit. Ha a tervezet általános sablon, kérjen testre szabott változatot.
Fontos pont a közös képviseleti és a társasházkezelői feladatok elkülönítése. A közös képviselő nem lesz automatikusan társasházkezelő, ehhez két feltétel szükséges: közgyűlési határozat és megbízási szerződés. Az üzletszerű társasházkezeléshez szakképesítés is szükséges.
Érdemes tisztázni az iratátadás részleteit is. A szerződés rögzítse, hogy a megbízás megszűnésekor a képviselő milyen határidőn belül, milyen formában adja át az iratokat. Teljességi nyilatkozat és átadás-átvételi jegyzőkönyv nélkül a lakóközösség információs vákuumba kerülhet. Ez a szabály már a kezdetekkor tervezendő, nem a végén.
Átadás-átvétel az új képviselővel
Miután a közgyűlés megválasztotta az új közös képviselőt, elindul az átadás-átvétel. A Thtv. 28. § (3) bekezdése alapján a korábbi közös képviselő legkésőbb 90 napig ügyvivőként köteles ellátni a feladatokat, ezzel biztosítva az átmenetet.
Az új képviselő kéri be a társasház alapvető iratait: alapító okirat, SZMSZ (Szervezeti és Működési Szabályzat), éves elszámolások, közgyűlési jegyzőkönyvek, közmű- és szolgáltatói szerződések, hátralékos listák és folyamatban lévő eljárások. Az iratátadás részletes jegyzőkönyvvel zárul.
Az új közös képviselő a megbízási idő kezdete után felveszi a kapcsolatot a bankokkal és a földhivatallal. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés során ügyvédi ellenjegyzésre és ügyvédi képviseletre is szükség van, Budapesten több hónapos földhivatali ügyintézési időre kell számítani.
Gyakran Ismételt Kérdések
A bevett gyakorlat szerint legalább három független ajánlatot érdemes bekérni, hogy össze lehessen hasonlítani a díjszerkezetet, a feladatkört és a szerződéses feltételeket. Egynél kevesebb ajánlat nem ad viszonyítási alapot. Három-négy ajánlat már elég információt ad a piaci árak és a minőségi szórás megítéléséhez. A beérkezett ajánlatokat egységes szempontrendszer szerint érdemes értékelni.
Kérjen be cégkivonatot vagy vállalkozói nyilvántartási kivonatot, társasházkezelői képesítés igazolását és a szakmai felelősségbiztosítás kötvényét. Kérjen tételes referencialistát legalább három-öt kezelt társasházról, elérhetőségekkel. Vizsgálja meg a szerződéstervezetet és az általános szerződési feltételeket. Az átláthatóság hiánya önmagában is figyelmeztető jel lehet.
Igen, a társasházi törvény módosítása szerint a közös képviselőknek és intézőbizottsági elnököknek nyilvántartásba kell vetetniük magukat. A jelenleg hatályos határidő 2026. október 31. Regisztráció nélkül a hatóságok és közműszolgáltatók korlátozottan fogadják el a képviselő jogosultságát. Az új képviselő keresésekor érdemes a regisztráltsági státuszra is rákérdezni.
A közös képviselet önmagában nem képesítéshez kötött, ez egy bizalmi, közgyűlés által választott tisztség. Ha azonban a képviselő üzletszerű társasházkezelői tevékenységet is végez, ahhoz szakképesítés szükséges. A két feladatkör a szerződésben jól elkülönítendő. A gyakorlatban a professzionális szolgáltatók mindkét területen rendelkeznek a szükséges képesítésekkel.
Az előkészítés, ajánlatbekérés és referenciaellenőrzés jellemzően négy-hat hetet igényel. A közgyűlés összehívása további két-három hét átfutási idővel jár a meghívók kiküldése miatt. A teljes folyamat így általában két-három hónap alatt lezárul, beleértve a földhivatali bejegyzés indítását is. A felkészült előkészítés lerövidíti az átmeneti időszakot.
A Thtv. 28. § (3) bekezdése szerint a felmentett képviselő 90 napig ügyvivőként köteles ellátni a feladatokat és átadni az iratokat. Ha ez nem történik meg, a közgyűlés jogi útra terelheti az ügyet. A jegyzői törvényességi felügyelet szintén segítséget nyújthat a formai kérdésekben. Súlyosabb esetben bírósági végrehajtás is kezdeményezhető.
Igen, a közös képviselői tisztséget tulajdonos és külsős megbízott is betöltheti. Kisebb, hatlakásos vagy alatti társasházaknál gyakori, hogy valamelyik tulajdonos vállalja a képviseletet. Nagyobb házaknál viszont a szakmai terhelés és a felelősség miatt jellemzően professzionális szolgáltatót bíznak meg. A választás a közgyűlés hatáskörébe tartozik.
Cégünk testre szabott ajánlattal, a szerződés előkészítésével és a közgyűlési dokumentáció összeállításával támogatja a tulajdonosokat. A korábbi képviselővel való átadás-átvételt és a földhivatali bejegyzés ügyvédi előkészítését is koordináljuk. Az új megbízás első heteiben kiemelt figyelmet fordítunk a szolgáltatói és banki kapcsolatok átvételére. Célunk a zökkenőmentes, jogilag tiszta átmenet.
Ha alaposan átgondolt, átlátható közös képviseleti szolgáltatásra van szüksége, keressen minket bizalommal. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide, és a társasháza méretéhez és igényeihez szabott javaslatot készítünk. További hasznos információkat a közös képviselet és társasházkezelés oldalon és a Molház blog cikkeiben talál.
Jogi nyilatkozat
A jelen cikk kizárólag általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. A társasházkezeléssel és közös képviselettel kapcsolatos jogszabályok változhatnak, és a konkrét élethelyzetek egyedi értékelést igényelnek. A MOLHÁZ Kft. nem vállal felelősséget a cikk tartalma alapján hozott döntésekért vagy azok következményeiért. Konkrét ügyben kérjen személyre szabott tanácsadást szakembertől vagy ügyvédtől.
Források & referenciák
- Nemzeti Jogszabálytár — 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
- Pénzcentrum — A közös képviselők kötelező nyilvántartásba vétele
- E-Ingatlanügyvédek — Közös képviselői tisztség bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba
- Dr. Pojják Eszter — Közös képviselő vagy társasházkezelő?
- Ingatlan.com Tudástár — Milyen a jó közös képviselő?
