Molhaz.hu
- Közös képviselő
A közös képviselet felügyeleti szerve a társasház címe szerint illetékes jegyző, aki a törvényességi felügyeletet látja el. Sok tulajdonos nincs tisztában azzal, hogy konfliktus esetén milyen hatósághoz fordulhat, milyen ügyekben járhat el a jegyző, és mikor kell bírósághoz menni. Ebben a cikkben részletesen bemutatjuk a jegyző hatáskörét, az eljárás menetét és a gyakorlati korlátokat. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide.
Ebben a cikkben:
- Ki és milyen alapon látja el a törvényességi felügyeletet?
- Mire terjed ki és mire nem a jegyző hatásköre?
- Hogyan indítható el az eljárás lépésről lépésre?
- Milyen szankciókat alkalmazhat a bíróság a jegyző keresete alapján?
- A 2026-os jogszabályi környezet és a földhivatali regisztráció
Ki a közös képviselet felügyeleti szerve?
A társasházak működésének törvényességi felügyeletét a Thtv. (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) alapján a társasház címe szerint illetékes jegyző látja el. Ez általában a kerületi vagy települési önkormányzat jegyzője, Budapesten pedig a kerületi polgármesteri hivatal jegyzői szervezete jár el. Az eljárás részletszabályait a 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet rögzíti.
Fontos elvi szabály, hogy a jegyző nem vehet részt az eljárásban, ha az önkormányzat maga érintett a társasházban tulajdonostársként, társasházkezelőként vagy közös képviselőként. Ez a kizárási szabály az elfogulatlanság biztosítását szolgálja. Ilyen esetben a gyakorlatban azonban jogalkalmazási nehézség merül fel, mert a törvényességi felügyelet nem közigazgatási eljárás, így a kizárási szabályok nem egyértelműen alkalmazhatók.
A Jegyzői Szakmai Lap elemzése rámutat erre a joghézagra. Ha egy önkormányzati cég látja el a közös képviseletet, az érintett társasházak felügyeleti ellenőrzés nélkül maradhatnak. Ez strukturális probléma, amit jogszabály-módosítás oldhat meg hosszabb távon.
A jegyzői hatáskör és annak korlátai
Mire terjed ki a hatáskör?
A jegyző három fő területet vizsgálhat. Egyrészt ellenőrzi a társasház belső szabályzatainak (alapító okirat, SZMSZ) jogszabályoknak való megfelelését. Másrészt vizsgálja a közgyűlési határozatok törvényességét és a belső szabályzatokkal való összhangját. Harmadrészt értékeli a társasház és szerveinek működési gyakorlatát.
A társasház szerveihez tartozik a közgyűlés mint legfőbb döntéshozó szerv, a közös képviselő vagy intézőbizottság, és a számvizsgáló bizottság. Az újpesti önkormányzati tájékoztató szerint az ellenőrzés kiterjed mindezek működésére, ha jogszabály- vagy szabályzatsértés merül fel. A tulajdonosok tehát bármely szerv ellen eljárást kezdeményezhetnek.
Mire NEM terjed ki a felügyelet?
A hatáskör korlátai legalább olyan fontosak, mint a hatáskör maga. A törvényességi felügyelet nem vizsgálja a gazdasági vagy célszerűségi kérdéseket. Ha például a közgyűlés egy drágább árajánlatot fogadott el egy olcsóbb helyett, ez nem törvénysértés, csak gazdasági döntés.
Nem tartoznak a jegyző hatáskörébe a tulajdonosok egymás közötti vitái sem. Ezek birtokvédelmi vagy polgári peres ügyek. Szintén kívül esik a hatáskörön a rezsicsökkentéssel kapcsolatos hirdetményi kérdések panaszolása — ezzel a fogyasztóvédelmi hatóság foglalkozik. A képviselővel szembeni büntetőfeljelentés vagy kártérítési per a bíróság feladata.
| Ügy típusa | Hatáskörben | Hova fordulhat? |
|---|---|---|
| Jogszabálysértő közgyűlési határozat | Igen (jegyző) | Illetékes jegyző |
| SZMSZ-be ütköző működés | Igen (jegyző) | Illetékes jegyző |
| Közös képviselő iratmegtagadása | Igen (jegyző) | Illetékes jegyző |
| Drága kivitelező választása | Nem | Közgyűlési megtámadás |
| Tulajdonosok közti vita | Nem | Bíróság, birtokvédelem |
| Rezsicsökkentési mulasztás | Nem | Fogyasztóvédelmi hatóság |
| Kártérítési igény | Nem | Polgári bíróság |
Ki kezdeményezhet eljárást?
A törvényességi felügyeleti eljárást több személy is megindíthatja. Elsősorban bármely tulajdonostárs, aki jelzi a szabálytalanságot. A bejelentéshez csatolni kell a tulajdonjogot igazoló, 30 napnál nem régebbi tulajdonilap-másolatot.
Kezdeményezhet eljárást a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke is, például ha egy közgyűlési határozat jogszabálysértő kérdésekre bukkannak a társasházon belül. Ilyenkor a megválasztásukról szóló közgyűlési jegyzőkönyv-kivonatot kell csatolniuk. Meghatalmazott ügyvéd vagy más képviselő is eljárhat, ha erre érvényes meghatalmazás áll rendelkezésre.
Az eljárás illeték- és díjmentes, ami jelentős előny a bírósági útvonalhoz képest. Ez a szabály a Thtv. és a vonatkozó kormányrendelet alapján egyértelmű. Az ügyvédi képviselet opcionális, de bonyolultabb ügyekben érdemes szakmai támogatást igénybe venni. A Molház közös képviseleti szolgáltatása tanácsadást nyújt a felügyeleti eljárás megindításához is.
Az eljárás menete lépésről lépésre
A bejelentés benyújtása
A bejelentés írásban nyújtható be postai úton, személyesen vagy elektronikusan. Az elektronikus ügyintézés az E-papír rendszeren keresztül érhető el. A józsefvárosi önkormányzati tájékoztató szerint a természetes személyek személyesen az ügyfélszolgálaton is bejelenthetik az ügyet.
A bejelentésnek tartalmaznia kell a társasház címét, a közös képviselet adatait (név, székhely, adószám), a közös képviselő elérhetőségét és az eljárás megindítására okot adó körülmény részletes leírását. Minden alátámasztó dokumentumot csatolni kell — jegyzőkönyveket, levelezést, határozatokat. A hiányosan benyújtott bejelentés hiánypótlási felhívást eredményezhet.
Értesítés és iratok bekérése
Amennyiben minden irat rendelkezésre áll, a jegyző az eljárás megindításáról 3 munkanapon belül írásban értesíti a közös képviselőt és a bejelentőt. A Korm. rendelet alapján a jegyző ezt követően postai vagy elektronikus úton bekérheti, vagy a helyszínen megtekintheti a társasház iratait.
A közös képviselőnek 10 munkanap áll rendelkezésére az iratok rendelkezésre bocsátására. Indokolt esetben, írásbeli kérelemre ez az időtartam egy alkalommal 10 munkanappal meghosszabbítható. A jegyző az alapító okirathoz és az SZMSZ-hez az ingatlanügyi hatóságtól is hozzáférhet, ha szükséges.
Meghallgatás és helyszíni ellenőrzés
Ha a körülmények mulasztásban nyilvánulnak meg, a jegyző személyesen meghallgathatja a közös képviselőt vagy írásbeli nyilatkozatot kérhet tőle. A 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet 9. § szerint a jegyző a helyszínen is ellenőrizheti az eljárásra okot adó körülményt. Ez különösen gyakori gyakorlati vizsgálati forma.
A budapesti II. kerület önkormányzati tájékoztatója szerint a bejelentő 30 napon belül értesül az eljárás megindításáról vagy annak elmaradásáról. Maga az eljárás lefolytatására a jogszabály nem ír elő határidőt — amíg a jegyző szükségesnek tartja, addig folytatható. A közigazgatási rendtartás határidői itt nem alkalmazhatók.
Szankciók és bírósági kereset
A jegyző önállóan nem szabhat ki közvetlen szankciót a közös képviselőre. A hatálya abban áll, hogy a bíróságon keresetet indíthat a törvénysértő állapot megszüntetésére. A bíróság a jegyző keresete alapján megsemmisítheti a közgyűlés jogsértő határozatát.
Szigorúbb esetben a bíróság összehívhatja a közgyűlést, vagy erre a jegyzőt, illetve a számvizsgáló bizottságot feljogosíthatja. Ha a törvényesség helyreállítása a közös képviselő jogsértő magatartása miatt nem biztosítható, a bíróság bírságot szabhat ki ellene. Intézőbizottság esetén a tagok felelőssége egyetemleges.
Fontos, hogy a tulajdonostárs önállóan is bírósághoz fordulhat — erre a jegyzői eljárás nem előfeltétel. A 60 napos határidővel megtámadható közgyűlési határozatra vonatkozóan ez párhuzamos útvonal. A két eljárás akár egyszerre is zajlhat. A Molház blog részletes útmutatókat kínál a határozat-megtámadási folyamathoz.
A 2026-os jogszabályi kontextus
2024. október 1-je óta a közös képviselőknek regisztrálniuk kell magukat az ingatlan-nyilvántartásban, 2026. október 31-i határidővel. Fontos megkülönböztetés, hogy ez a bejelentkezés nem a jegyzőnél, hanem az ingatlanügyi hatóságnál teljesítendő. A jegyző csak a törvényességi felügyeletet látja el, a regisztrációt nem.
A 2025-ös jogszabály-változásokkal a közgyűlés összehívási határideje is módosult: a tulajdonosok 1/10-e által kezdeményezett közgyűlést a képviselő most már 15 napon belül köteles összehívni. Ennek elmulasztása a felügyeleti eljárás gyakori alapja lehet. A szigorodó határidők a tulajdonosi érdekérvényesítést erősítik.
A bejegyzés elmulasztása szintén felügyeleti ellenőrzés tárgya lehet 2026. november 1. után. Ha egy közös képviselő nincs bejegyezve, a társasház hivatalos ügyintézése megakad. A jegyzői eljárás azonban nem pótolja a földhivatali regisztrációt — ezek egymást kiegészítő folyamatok.
Gyakran Ismételt Kérdések
A társasház címe szerint illetékes jegyző, vagyis a kerületi vagy települési önkormányzat jegyzői szervezete. Budapesten a kerületi polgármesteri hivatal illetékes. A jegyző a Thtv. és a 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet alapján látja el ezt a feladatot. Az eljárás illetékmentes, bárki benyújthatja írásban.
A jegyző vizsgálhatja a társasház belső szabályzatainak, közgyűlési határozatainak és működésének jogszerűségét. Ide tartozik a közös képviselő iratmegtagadása, a közgyűlés jogsértő lebonyolítása vagy az SZMSZ-be ütköző gyakorlat. Nem járhat el viszont a gazdasági döntések célszerűsége, a tulajdonosok közti személyes vita vagy a rezsicsökkentési panasz ügyében. Ezekre más hatáskörű testületek illetékesek.
Írásos bejelentést kell tennie a társasház címe szerint illetékes jegyzőnél, akár postai úton, személyesen vagy elektronikusan az E-papíron. Csatolandók a tulajdonjog igazolása, a panasz alátámasztó dokumentumai és a közös képviselő adatai. A jegyző 3 munkanapon belül írásban értesít az eljárás megindításáról. Az eljárás illeték- és díjmentes.
A jegyző önállóan nem szabhat ki büntetést, de bírósághoz fordulhat keresettel. A bíróság megsemmisítheti a jogsértő közgyűlési határozatot, összehívhatja a közgyűlést, és szükség esetén bírságot szabhat ki a közös képviselőre. Intézőbizottság esetén a tagok egyetemlegesen felelnek. Ezek komoly szankciók a gyakorlatban.
A jogszabály nem ír elő kötelező ügyintézési határidőt. A jegyző addig folytatja az eljárást, amíg szükségesnek tartja. A gyakorlatban az egyszerűbb ügyek 2-3 hónap alatt lezárhatók, míg a bonyolultabb, bírósági szakaszt is igénylő ügyek akár 1-2 évig is eltarthatnak. A közös képviselő 10 munkanap alatt köteles az iratokat rendelkezésre bocsátani.
A jegyzői eljáráshoz nem kötelező ügyvédi képviselet, egy tulajdonos önállóan is benyújthatja a bejelentést. Meghatalmazott is eljárhat az ügyében, például ha külföldön tartózkodik. Bonyolultabb, bírósági szakaszba átmenő ügyekben azonban érdemes ügyvédet bevonni. A földhivatali regisztrációhoz ugyanakkor kötelező az ügyvédi ellenjegyzés.
Ha az önkormányzat tulajdonostárs, társasházkezelő vagy közös képviselő az adott társasházban, a jegyző nem járhat el az eljárásban. Ez egy szigorú összeférhetetlenségi szabály. A jogalkalmazási gyakorlat szerint ilyenkor felügyeleti szerv kijelölése nem automatikus, ami joghézagot okoz. Érintett esetben érdemes közvetlenül bírósághoz fordulni.
Cégünk közös képviseleti szolgáltatásaként azt biztosítjuk, hogy társasházaink működése törvényességi szempontból is megfeleljen a jogszabályoknak. Ha felmerül egy ilyen eljárás, szakértelemmel segítünk a dokumentumok összeállításában és az ügyvédi képviselet megszervezésében. Partnerügyvédjeink kifejezetten ingatlanjogra szakosodottak. Prevenció és korrekt dokumentáció a mi megközelítésünk.
Ha szeretne egy olyan közös képviseletet, amely a jogszabályi megfelelést prioritásként kezeli, keressen minket. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide, és személyre szabott javaslatot adunk a társasháza igényeire. A korrekt működés a legjobb védelem a felügyeleti eljárásokkal szemben.
Jogi nyilatkozat
A jelen cikk kizárólag általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. A társasházkezeléssel és közös képviselettel kapcsolatos jogszabályok változhatnak, és a konkrét élethelyzetek egyedi értékelést igényelnek. A MOLHÁZ Kft. nem vállal felelősséget a cikk tartalma alapján hozott döntésekért vagy azok következményeiért. Konkrét ügyben kérjen személyre szabott tanácsadást szakembertől vagy ügyvédtől.
Források & referenciák
- Jogtár — 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól
- Nemzeti Jogszabálytár — 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Thtv.)
- Józsefvárosi Önkormányzat — Társasházak törvényességi felügyeleti eljárása
- Újpesti Önkormányzat — Jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárása
- Jegyző Szakmai Lap — Társasházak törvényességi felügyelete a gyakorlatban
