Molhaz.hu
- Közös képviselő
A közös képviselet felügyeleti szerve a társasház címe szerint illetékes jegyző, aki a törvényességi felügyeletet látja el. Sok tulajdonos nincs tisztában azzal, hogy konfliktus esetén milyen hatósághoz fordulhat, milyen ügyekben járhat el a jegyző, és mikor kell bírósághoz menni. Ebben a cikkben részletesen bemutatjuk a jegyző hatáskörét, az eljárás menetét és a gyakorlati korlátokat. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide.
Ebben a cikkben:
- Ki és milyen alapon látja el a törvényességi felügyeletet?
- Mire terjed ki és mire nem a jegyző hatásköre?
- Hogyan indítható el az eljárás lépésről lépésre?
- Milyen szankciókat alkalmazhat a bíróság a jegyző keresete alapján?
- A 2026-os jogszabályi környezet és a földhivatali regisztráció
Ki a közös képviselet felügyeleti szerve?
A társasházak működésének törvényességi felügyeletét a Thtv. (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) alapján a társasház címe szerint illetékes jegyző látja el. Ez általában a kerületi vagy települési önkormányzat jegyzője, Budapesten pedig a kerületi polgármesteri hivatal jegyzői szervezete jár el. Az eljárás részletszabályait a 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet rögzíti.
Fontos elvi szabály, hogy a jegyző nem vehet részt az eljárásban, ha az önkormányzat maga érintett a társasházban tulajdonostársként, társasházkezelőként vagy közös képviselőként. Ez a kizárási szabály az elfogulatlanság biztosítását szolgálja. Ilyen esetben a gyakorlatban azonban jogalkalmazási nehézség merül fel, mert a törvényességi felügyelet nem közigazgatási eljárás, így a kizárási szabályok nem egyértelműen alkalmazhatók.
A Jegyzői Szakmai Lap elemzése rámutat erre a joghézagra. Ha egy önkormányzati cég látja el a közös képviseletet, az érintett társasházak felügyeleti ellenőrzés nélkül maradhatnak. Ez strukturális probléma, amit jogszabály-módosítás oldhat meg hosszabb távon.
A jegyzői hatáskör és annak korlátai
Mire terjed ki a hatáskör?
A jegyző három fő területet vizsgálhat. Egyrészt ellenőrzi a társasház belső szabályzatainak (alapító okirat, SZMSZ) jogszabályoknak való megfelelését. Másrészt vizsgálja a közgyűlési határozatok törvényességét és a belső szabályzatokkal való összhangját. Harmadrészt értékeli a társasház és szerveinek működési gyakorlatát.
A társasház szerveihez tartozik a közgyűlés mint legfőbb döntéshozó szerv, a közös képviselő vagy intézőbizottság, és a számvizsgáló bizottság. Az újpesti önkormányzati tájékoztató szerint az ellenőrzés kiterjed mindezek működésére, ha jogszabály- vagy szabályzatsértés merül fel. A tulajdonosok tehát bármely szerv ellen eljárást kezdeményezhetnek.
Mire NEM terjed ki a felügyelet?
A hatáskör korlátai legalább olyan fontosak, mint a hatáskör maga. A törvényességi felügyelet nem vizsgálja a gazdasági vagy célszerűségi kérdéseket. Ha például a közgyűlés egy drágább árajánlatot fogadott el egy olcsóbb helyett, ez nem törvénysértés, csak gazdasági döntés.
Nem tartoznak a jegyző hatáskörébe a tulajdonosok egymás közötti vitái sem. Ezek birtokvédelmi vagy polgári peres ügyek. Szintén kívül esik a hatáskörön a rezsicsökkentéssel kapcsolatos hirdetményi kérdések panaszolása — ezzel a fogyasztóvédelmi hatóság foglalkozik. A képviselővel szembeni büntetőfeljelentés vagy kártérítési per a bíróság feladata.
| Ügy típusa | Hatáskörben | Hova fordulhat? |
|---|---|---|
| Jogszabálysértő közgyűlési határozat | Igen (jegyző) | Illetékes jegyző |
| SZMSZ-be ütköző működés | Igen (jegyző) | Illetékes jegyző |
| Közös képviselő iratmegtagadása | Igen (jegyző) | Illetékes jegyző |
| Drága kivitelező választása | Nem | Közgyűlési megtámadás |
| Tulajdonosok közti vita | Nem | Bíróság, birtokvédelem |
| Rezsicsökkentési mulasztás | Nem | Fogyasztóvédelmi hatóság |
| Kártérítési igény | Nem | Polgári bíróság |
Ki kezdeményezhet eljárást?
A törvényességi felügyeleti eljárást több személy is megindíthatja. Elsősorban bármely tulajdonostárs, aki jelzi a szabálytalanságot. A bejelentéshez csatolni kell a tulajdonjogot igazoló, 30 napnál nem régebbi tulajdonilap-másolatot.
Kezdeményezhet eljárást a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke is, például ha egy közgyűlési határozat jogszabálysértő kérdésekre bukkannak a társasházon belül. Ilyenkor a megválasztásukról szóló közgyűlési jegyzőkönyv-kivonatot kell csatolniuk. Meghatalmazott ügyvéd vagy más képviselő is eljárhat, ha erre érvényes meghatalmazás áll rendelkezésre.
Az eljárás illeték- és díjmentes, ami jelentős előny a bírósági útvonalhoz képest. Ez a szabály a Thtv. és a vonatkozó kormányrendelet alapján egyértelmű. Az ügyvédi képviselet opcionális, de bonyolultabb ügyekben érdemes szakmai támogatást igénybe venni. A Molház közös képviseleti szolgáltatása tanácsadást nyújt a felügyeleti eljárás megindításához is.
Az eljárás menete lépésről lépésre
A bejelentés benyújtása
A bejelentés írásban nyújtható be postai úton, személyesen vagy elektronikusan. Az elektronikus ügyintézés az E-papír rendszeren keresztül érhető el. A józsefvárosi önkormányzati tájékoztató szerint a természetes személyek személyesen az ügyfélszolgálaton is bejelenthetik az ügyet.
A bejelentésnek tartalmaznia kell a társasház címét, a közös képviselet adatait (név, székhely, adószám), a közös képviselő elérhetőségét és az eljárás megindítására okot adó körülmény részletes leírását. Minden alátámasztó dokumentumot csatolni kell — jegyzőkönyveket, levelezést, határozatokat. A hiányosan benyújtott bejelentés hiánypótlási felhívást eredményezhet.
Értesítés és iratok bekérése
Amennyiben minden irat rendelkezésre áll, a jegyző az eljárás megindításáról 3 munkanapon belül írásban értesíti a közös képviselőt és a bejelentőt. A Korm. rendelet alapján a jegyző ezt követően postai vagy elektronikus úton bekérheti, vagy a helyszínen megtekintheti a társasház iratait.
A közös képviselőnek 10 munkanap áll rendelkezésére az iratok rendelkezésre bocsátására. Indokolt esetben, írásbeli kérelemre ez az időtartam egy alkalommal 10 munkanappal meghosszabbítható. A jegyző az alapító okirathoz és az SZMSZ-hez az ingatlanügyi hatóságtól is hozzáférhet, ha szükséges.
Meghallgatás és helyszíni ellenőrzés
Ha a körülmények mulasztásban nyilvánulnak meg, a jegyző személyesen meghallgathatja a közös képviselőt vagy írásbeli nyilatkozatot kérhet tőle. A 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet 9. § szerint a jegyző a helyszínen is ellenőrizheti az eljárásra okot adó körülményt. Ez különösen gyakori gyakorlati vizsgálati forma.
A budapesti II. kerület önkormányzati tájékoztatója szerint a bejelentő 30 napon belül értesül az eljárás megindításáról vagy annak elmaradásáról. Maga az eljárás lefolytatására a jogszabály nem ír elő határidőt — amíg a jegyző szükségesnek tartja, addig folytatható. A közigazgatási rendtartás határidői itt nem alkalmazhatók.
Szankciók és bírósági kereset
A jegyző önállóan nem szabhat ki közvetlen szankciót a közös képviselőre. A hatálya abban áll, hogy a bíróságon keresetet indíthat a törvénysértő állapot megszüntetésére. A bíróság a jegyző keresete alapján megsemmisítheti a közgyűlés jogsértő határozatát.
Szigorúbb esetben a bíróság összehívhatja a közgyűlést, vagy erre a jegyzőt, illetve a számvizsgáló bizottságot feljogosíthatja. Ha a törvényesség helyreállítása a közös képviselő jogsértő magatartása miatt nem biztosítható, a bíróság bírságot szabhat ki ellene. Intézőbizottság esetén a tagok felelőssége egyetemleges.
Fontos, hogy a tulajdonostárs önállóan is bírósághoz fordulhat — erre a jegyzői eljárás nem előfeltétel. A 60 napos határidővel megtámadható közgyűlési határozatra vonatkozóan ez párhuzamos útvonal. A két eljárás akár egyszerre is zajlhat. A Molház blog részletes útmutatókat kínál a határozat-megtámadási folyamathoz.
A 2026-os jogszabályi kontextus
2024. október 1-je óta a közös képviselőknek regisztrálniuk kell magukat az ingatlan-nyilvántartásban, 2026. október 31-i határidővel. Fontos megkülönböztetés, hogy ez a bejelentkezés nem a jegyzőnél, hanem az ingatlanügyi hatóságnál teljesítendő. A jegyző csak a törvényességi felügyeletet látja el, a regisztrációt nem.
A 2025-ös jogszabály-változásokkal a közgyűlés összehívási határideje is módosult: a tulajdonosok 1/10-e által kezdeményezett közgyűlést a képviselő most már 15 napon belül köteles összehívni. Ennek elmulasztása a felügyeleti eljárás gyakori alapja lehet. A szigorodó határidők a tulajdonosi érdekérvényesítést erősítik.
A bejegyzés elmulasztása szintén felügyeleti ellenőrzés tárgya lehet 2026. november 1. után. Ha egy közös képviselő nincs bejegyezve, a társasház hivatalos ügyintézése megakad. A jegyzői eljárás azonban nem pótolja a földhivatali regisztrációt — ezek egymást kiegészítő folyamatok.
Gyakran Ismételt Kérdések
Ki pontosan a közös képviselet felügyeleti szerve?
A társasház címe szerint illetékes jegyző, vagyis a kerületi vagy települési önkormányzat jegyzői szervezete. Budapesten a kerületi polgármesteri hivatal illetékes. A jegyző a Thtv. és a 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet alapján látja el ezt a feladatot. Az eljárás illetékmentes, bárki benyújthatja írásban.
Milyen ügyekben járhat el a jegyző?
A jegyző vizsgálhatja a társasház belső szabályzatainak, közgyűlési határozatainak és működésének jogszerűségét. Ide tartozik a közös képviselő iratmegtagadása, a közgyűlés jogsértő lebonyolítása vagy az SZMSZ-be ütköző gyakorlat. Nem járhat el viszont a gazdasági döntések célszerűsége, a tulajdonosok közti személyes vita vagy a rezsicsökkentési panasz ügyében. Ezekre más hatáskörű testületek illetékesek.
Hogyan indítható el a közös képviselet felügyeleti szerve előtti eljárás?
Írásos bejelentést kell tennie a társasház címe szerint illetékes jegyzőnél, akár postai úton, személyesen vagy elektronikusan az E-papíron. Csatolandók a tulajdonjog igazolása, a panasz alátámasztó dokumentumai és a közös képviselő adatai. A jegyző 3 munkanapon belül írásban értesít az eljárás megindításáról. Az eljárás illeték- és díjmentes.
Milyen szankciók lehetségesek?
A jegyző önállóan nem szabhat ki büntetést, de bírósághoz fordulhat keresettel. A bíróság megsemmisítheti a jogsértő közgyűlési határozatot, összehívhatja a közgyűlést, és szükség esetén bírságot szabhat ki a közös képviselőre. Intézőbizottság esetén a tagok egyetemlegesen felelnek. Ezek komoly szankciók a gyakorlatban.
Mennyi idő alatt zajlik le az eljárás?
A jogszabály nem ír elő kötelező ügyintézési határidőt. A jegyző addig folytatja az eljárást, amíg szükségesnek tartja. A gyakorlatban az egyszerűbb ügyek 2-3 hónap alatt lezárhatók, míg a bonyolultabb, bírósági szakaszt is igénylő ügyek akár 1-2 évig is eltarthatnak. A közös képviselő 10 munkanap alatt köteles az iratokat rendelkezésre bocsátani.
Kötelező-e ügyvéd az eljáráshoz?
A jegyzői eljáráshoz nem kötelező ügyvédi képviselet, egy tulajdonos önállóan is benyújthatja a bejelentést. Meghatalmazott is eljárhat az ügyében, például ha külföldön tartózkodik. Bonyolultabb, bírósági szakaszba átmenő ügyekben azonban érdemes ügyvédet bevonni. A földhivatali regisztrációhoz ugyanakkor kötelező az ügyvédi ellenjegyzés.
Mi történik, ha az önkormányzat maga érintett?
Ha az önkormányzat tulajdonostárs, társasházkezelő vagy közös képviselő az adott társasházban, a jegyző nem járhat el az eljárásban. Ez egy szigorú összeférhetetlenségi szabály. A jogalkalmazási gyakorlat szerint ilyenkor felügyeleti szerv kijelölése nem automatikus, ami joghézagot okoz. Érintett esetben érdemes közvetlenül bírósághoz fordulni.
Miben segít a Molház a felügyeleti ügyekben?
Cégünk közös képviseleti szolgáltatásaként azt biztosítjuk, hogy társasházaink működése törvényességi szempontból is megfeleljen a jogszabályoknak. Ha felmerül egy ilyen eljárás, szakértelemmel segítünk a dokumentumok összeállításában és az ügyvédi képviselet megszervezésében. Partnerügyvédjeink kifejezetten ingatlanjogra szakosodottak. Prevenció és korrekt dokumentáció a mi megközelítésünk.
Ha szeretne egy olyan közös képviseletet, amely a jogszabályi megfelelést prioritásként kezeli, keressen minket. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide, és személyre szabott javaslatot adunk a társasháza igényeire. A korrekt működés a legjobb védelem a felügyeleti eljárásokkal szemben.
Jogi nyilatkozat
A jelen cikk kizárólag általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. A társasházkezeléssel és közös képviselettel kapcsolatos jogszabályok változhatnak, és a konkrét élethelyzetek egyedi értékelést igényelnek. A MOLHÁZ Kft. nem vállal felelősséget a cikk tartalma alapján hozott döntésekért vagy azok következményeiért. Konkrét ügyben kérjen személyre szabott tanácsadást szakembertől vagy ügyvédtől.
Források & referenciák
- Jogtár — 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól
- Nemzeti Jogszabálytár — 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Thtv.)
- Józsefvárosi Önkormányzat — Társasházak törvényességi felügyeleti eljárása
- Újpesti Önkormányzat — Jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárása
- Jegyző Szakmai Lap — Társasházak törvényességi felügyelete a gyakorlatban
