Molhaz.hu
- Közös képviselő
A társasházi SZMSZ nélküli működés kockázatai messze túlmutatnak egy hiányzó papíron. Szervezeti-működési szabályzat nélkül a társasház kizárásra kerülhet pályázatoknál és hitelfelvételnél, és bírósági vita esetén sincs mire hivatkoznia. Az SZMSZ-t nem kötelező ügyvéddel készíttetni, de tartalma nem ütközhet jogszabályba. Ismerje meg közös képviseleti szolgáltatásunkat.
- Az SZMSZ hiánya sok pályázatnál és hitelkérelemnél kizáró ok lehet.
- Bírósági vita esetén az SZMSZ hiányában nincs mire hivatkozni.
- Az SZMSZ-t a lakók is megírhatják, ügyvéd nem kötelező hozzá – de más jogszabályba nem ütközhet.
- Ha valaki megtámadja az elfogadott SZMSZ-t, a bíróság meg is semmisítheti.
Társasházi SZMSZ nélküli működés kockázatai: mit veszíthet a társasház?
A szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) rögzíti a közös képviselő feladatait, a közös költség viselésének szabályait és a lakóközösség belső rendjét. Enélkül a társasház több területen is hátrányba kerülhet.
A hiány nemcsak elméleti probléma: konkrét pályázatokat, hitelkérelmeket és jogvitákat is befolyásolhat. Érdemes időben pótolni, mielőtt ez ténylegesen kárt okoz. Sok tulajdonos csak akkor szembesül a hiánnyal, amikor egy pályázat vagy hitelkérelem elutasításra kerül, pedig ez könnyen elkerülhető lenne előzetes ellenőrzéssel.
SZMSZ nélküli működés kockázatai egy táblázatban
Az alábbi táblázat összefoglalja, mely helyzetekben okozhat gondot az SZMSZ hiánya.
| Kockázat | Mit jelent | Kinek fontos |
|---|---|---|
| Pályázat elutasítása | SZMSZ hiánya sok kiírásnál kizáró ok | Felújítást, pályázatot tervező társasházak |
| Hitel elutasítása | A bank a hitelbírálathoz is bekéri az SZMSZ-t | Hitelfelvételt tervező társasházak |
| Bírósági vita elvesztése | Nincs hivatkozási alap egy jogvitánál | Konfliktusos lakóközösségek |
| Jegyzői törvényességi felügyelet | A jegyző ellenőrizheti az SZMSZ jogszerűségét | 6 lakásnál nagyobb társasházak |
| Megtámadható, megsemmisíthető SZMSZ | Ha jogszabályba ütközik, a bíróság megsemmisítheti | Minden társasház |
Látható, hogy az SZMSZ hiánya vagy hibás tartalma több ponton is megakaszthatja a társasház működését.
Pályázatnál és hitelnél: miért kizáró ok az SZMSZ hiánya?
A legtöbb önkormányzati és fővárosi felújítási pályázat kötelező mellékletként kéri az érvényes alapító okiratot és SZMSZ-t. Enélkül a pályázat formai okból is elutasítható.
Hitelfelvételnél hasonló a helyzet: a bank a bírálat során ellenőrzi a társasház jogi működésének rendezettségét. Az SZMSZ hiánya vagy hiányossága itt is akadályt jelenthet.
Bírósági vita esetén miért nincs mire hivatkozni SZMSZ nélkül?
Egy lakóközösségi vitában, például a közös költség megosztásáról vagy egy közgyűlési határozatról, az SZMSZ az egyik legfontosabb hivatkozási alap. Enélkül a társasháznak nehezebb bizonyítania az álláspontját.
A bíróság az alapító okirat és a törvény mellett elsősorban az SZMSZ rendelkezéseit vizsgálja. Ha ez hiányzik, a döntés sokkal kiszámíthatatlanabb lehet.
Kell-e ügyvéd az SZMSZ elkészítéséhez?
Nem kötelező ügyvéddel megíratni az SZMSZ-t, azt a lakóközösség saját maga is elkészítheti. A lényeg, hogy a tartalma ne ütközzön a társasházi törvénybe vagy más jogszabályba.
Egy jogi szakértő bevonása mégis csökkentheti a hibák kockázatát, különösen a közös költség megosztásánál és a közgyűlési szabályoknál. Egy tapasztalt közös képviselő is segíthet elkerülni a leggyakoribb buktatókat, mert sok hasonló szabályzatot látott már.
Mikor semmisítheti meg a bíróság az elfogadott SZMSZ-t?
Ha egy tulajdonos megtámadja az elfogadott SZMSZ-t, és bizonyítja, hogy az jogszabályba ütközik, a bíróság megsemmisítheti a vitatott rendelkezést vagy akár az egész szabályzatot.
Ez különösen a közös költség megosztásánál gyakori vitapont, ha az eltérés nincs egyértelműen és jogszerűen szabályozva. Érdemes ezért az SZMSZ-t rendszeresen felülvizsgálni.
Hogyan pótolható egy hiányzó vagy elavult SZMSZ?
Ha a társasháznak nincs SZMSZ-e, vagy a meglévő már elavult, a közös képviselő feladata összeállítani egy tervezetet. Ebben rögzíteni kell a közös költség megosztását, a közgyűlés rendjét és a közös képviselő hatáskörét.
A tervezetet a közgyűlésnek kell elfogadnia, majd gondoskodni kell a földhivatali nyilvántartásba vételről is. Ez a lépés önmagában megszünteti a pályázati és hitelfelvételi kizáró okot.
Gyakran ismételt kérdések
Milyen kockázatai vannak a társasházi SZMSZ nélküli működésnek?
Kizáró okot jelenthet pályázatoknál és hitelfelvételnél, illetve bírósági vitánál sincs mire hivatkozni. Emellett a jegyző törvényességi felügyeleti eljárást is indíthat.
Miért lehet kizáró ok az SZMSZ hiánya egy pályázatnál?
Sok pályázati kiírás kötelező mellékletként kéri az érvényes SZMSZ-t. Enélkül a pályázat formai okból elutasítható.
A bank is kéri az SZMSZ-t hitelbírálatnál?
Igen, a hitelező bankok jellemzően ellenőrzik a társasház jogi működésének rendezettségét. Az SZMSZ hiánya itt is akadályt jelenthet.
Kötelező ügyvéddel megíratni az SZMSZ-t?
Nem, a lakóközösség saját maga is elkészítheti. A tartalma azonban nem ütközhet más jogszabályba.
Ki ellenőrzi, hogy az SZMSZ megfelel-e a jogszabályoknak?
A társasház székhelye szerint illetékes jegyző törvényességi felügyeletet gyakorol. Jogsértés esetén felszólíthatja a társasházat a hiba orvoslására.
Mikor semmisítheti meg a bíróság az SZMSZ-t?
Ha egy tulajdonos megtámadja, és bizonyítja, hogy jogszabályba ütközik. A bíróság ekkor a vitatott részt vagy az egész szabályzatot megsemmisítheti.
Minden társasháznak kötelező SZMSZ-t készítenie?
A hatlakásos vagy annál kisebb társasházak esetében nem kötelező. Minden más társasháznak viszont igen.
Ha bizonytalan, megfelel-e a társasháza SZMSZ-e a hatályos szabályoknak, ne kockáztasson. Ismerje meg közös képviseleti szolgáltatásunkat.
Források & referenciák
- Nemzeti Jogszabálytár: 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (SZMSZ szabályai)
- Budavári Önkormányzat: tájékoztató a társasházak törvényességi felügyeleti eljárásáról
- 6 tipikus SZMSZ buktató: társasházakra szakosodott ügyvéd válaszol
- Kép forrás: Pexels.com
