Molhaz.hu
- Közös képviselő
A bejegyzett közös képviselő ma már nem opcionális formalitás, hanem a társasházi működés jogi alapfeltétele. 2024. október 1-je óta minden társasházi képviselőnek regisztráltatnia kell magát az ingatlan-nyilvántartásban, különben 2026. november 1. után nem tud érvényesen eljárni. Cikkünkben átnézzük az aktuális határidőket, a szükséges dokumentumokat, az ügyvédi ellenjegyzés szerepét és a gyakorlati buktatókat. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide.
Ebben a cikkben:
- Mit jelent pontosan a bejegyzett közös képviselő státusza?
- Miért halasztották el a határidőt 2026. október 31-re?
- Milyen dokumentumok szükségesek a földhivatali eljáráshoz?
- Miért kötelező az ügyvédi ellenjegyzés és képviselet?
- Mi történik, ha a regisztráció elmarad a határidőre?
Mit jelent a bejegyzett közös képviselő státusza?
A társasházi törvény 2024. október 1-jei módosítása új intézményt vezetett be: a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke köteles tisztségét az ingatlan-nyilvántartásba, konkrétan a társasház törzslapjára bejegyeztetni. Enélkül a későbbiekben nem lesz jogosult érvényesen eljárni a társasház nevében.
Országosan egységes, nyilvános rendszerről van szó. Bárki megnézheti, ki az adott cím társasházi képviselője, mi az elérhetősége és mióta tölti be a tisztséget. Ez a transzparencia fő célja: legyen egy helyen fellelhető adatkör a hatóságoknak, közműszolgáltatóknak és a tulajdonosoknak.
A szabályozás minden hatlakásos és annál nagyobb társasházra vonatkozik. A hat lakásnál kisebb, úgynevezett kistársasházak esetében eltérés van: ha nincs külön SZMSZ (Szervezeti és Működési Szabályzat), hanem a Polgári Törvénykönyv közös tulajdoni szabályai alapján működnek, akkor regisztrációs teendőjük sincs. Közös képviselő megválasztása esetén viszont rájuk is vonatkozik a bejelentési kötelezettség.
A határidők és a türelmi idő menete
A jogszabályi út többször módosult. Az eredeti határidő 2025. május 1. volt, amelyet az országgyűlés 2025. április 29-én meghosszabbított. A május elsejei határidő 2026. október 31-re módosult, mely türelmi idő jelentős könnyebbséget jelent az érintetteknek. Az indok a földhivatalok túlterheltsége és az érintett társasházak adminisztratív kapacitáshiánya volt.
A jelenleg érvényes menetrendet az alábbi táblázat foglalja össze. Ez a tervezési alap minden tulajdonosi közösség számára.
| Időpont | Esemény | Gyakorlati jelentőség |
|---|---|---|
| 2024. október 1. | A Thtv. módosítás hatályba lép | A bejelentési kötelezettség elkezdődik |
| 2025. május 1. | Eredeti határidő (elhalasztva) | Nem kellett ekkorra regisztrálni |
| 2026. október 31. | Új végleges határidő | Eddig nyitva a türelmi idő |
| 2026. november 1. | A szankció hatályba lép | Bejegyzés nélkül hatálytalan minden jognyilatkozat |
| Folyamatos | Ügyintézési idő Budapesten | Átlagosan 5–6 hét |
Fontos gyakorlati következtetés: ne hagyja a regisztrációt a határidő utolsó heteire. Az átfutási idő miatt a november 1-i határnapnál jóval korábban el kell indítani az eljárást. A türelmi idő meghosszabbítása, azaz a bejegyzésre előírt határidő 2025. május 1-ről 2026. október 31-re történő elhalasztása nem a kötelezettség eltörlését jelenti, csupán a határidő meghosszabbítását. A tartalom tehát változatlan.
Szükséges dokumentumok a földhivatali eljáráshoz
A bejegyzés alapjául szolgáló fő dokumentum a közgyűlési jegyzőkönyv. Ez tartalmazza a közös képviselő megválasztásáról szóló határozatot, a megbízatás időtartamát és kezdő időpontját, valamint a szavazás eredményét. A tisztségviselő személyes adatait is fel kell tüntetni, kizárólag a törvény által előírt körben.
A jegyzőkönyv formai követelményei
A jegyzőkönyv érvényességéhez négy aláírás kell: a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és két hitelesítő tulajdonostárs aláírása. Az aláírók neve és tisztsége olvashatóan szerepeljen a dokumentumban — ez gyakori hibaforrás.
A határozat szövegét teljes terjedelemben, szó szerint kell rögzíteni, nem pedig összefoglaló formában. Ez az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok szigorú formai követelménye. Egy gondatlanul vezetett jegyzőkönyv miatt a földhivatal akár hiánypótlást vagy elutasítást is kiadhat.
További szükséges iratok
A kérelemhez csatolni kell a kérelem formanyomtatványt, a közgyűlési meghívót és jelenléti ívet, valamint a közös képviselő személyazonosító okmányának másolatát. Cég esetén a cégkivonat és az aláírási címpéldány is szükséges.
Az eljárás önmagában díjmentes. Ügyvédi munkadíj merül fel, amit a társasház közössége visel. Jogi képviseletre mindenképp fel kell készülni költségvetési szempontból.
Az ügyvédi ellenjegyzés és képviselet szerepe
Az eljárásban az ügyvédi közreműködés nem opció, hanem jogszabályi kötelezettség. Az ingatlan-nyilvántartási törvény 35. § (2) bekezdése szerint a bejegyzés alapjául szolgáló magánokiratot ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak kell ellenjegyeznie.
Mit ellenőriz az ügyvéd az ellenjegyzés során?
Az ellenjegyzést végző ügyvéd elsősorban a közgyűlés lebonyolításának szabályszerűségét vizsgálja. Ellenőrzi, hogy a meghívó tartalma és a határozathozatal formai követelményei teljesültek-e. A közös képviselő megválasztásának formai korrektségéről írásbeli felelősséget vállal.
Nem feladata viszont a tulajdonostársak szavazati jogának egyenkénti ellenőrzése. Az ellenjegyzést végző ügyvédnek nem kell ellenőriznie a közgyűlésen megjelent társasházi tulajdonosok aláírását, a meghatalmazások szabályszerűségét, illetve azt, hogy a megjelentek valóban tulajdonostársak. Ez a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető felelőssége marad.
Ki viseli a regisztráció költségeit?
A nyilvántartásba vételt a közös képviselő kezdeményezi, de a költségeket a társasház közössége viseli. Ez vonatkozik az ügyvédi munkadíjra és minden járulékos költségre. A földhivatali eljárás maga díjmentes, ez segít csökkenteni a teljes összeget.
Budapesten a piaci tapasztalat szerint 50–120 ezer forintos ügyvédi munkadíjjal érdemes számolni. A konkrét összeg függ a jogi képviselő díjszabásától és a ház méretétől. Több társasház egy időpontban történő regisztrációja esetén kedvezmény adható.
A közgyűlésnek döntést kell hoznia a költségek felosztásáról. Jellemzően a közös költség terhére, tulajdoni hányad szerint osztják szét. A Molház közös képviseleti szolgáltatása keretében a bejegyzés koordinálását is vállaljuk, partnerügyvéddel.
Mi történik, ha elmarad a regisztráció?
A határidő utáni helyzet egyértelmű. 2026. november 1-jétől kizárólag az a közös képviselő vagy intézőbizottsági elnöke járhat el hivatalosan a társasház nevében, akinek e tisztségét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A nem regisztrált képviselő tisztsége nem szűnik meg automatikusan, de jognyilatkozatai hatálytalanok lesznek.
A gyakorlati következmények jelentősek. Nem tud szerződést kötni közműszolgáltatóval, nem képviselheti a házat hatósági eljárásokban, nem hívhat össze jogszerűen közgyűlést. A hátralékok behajtása is akadályba ütközik, mert peres eljárásban nem tud eljárni. A ház működése rövid időn belül elakad.
A megoldás egyetlen: a regisztráció pótlása. Ez 5–6 hetes budapesti földhivatali átfutással jár, tehát a pótlás időszakában jelentős csúszás keletkezik. Sok társasháznál a közgyűlés időközi felelőssége is felmerülhet, amiért nem figyelt a határidőre. A megelőzés ezért sokkal olcsóbb, mint a későbbi károk helyreállítása.
Gyakran Ismételt Kérdések
A jelenleg érvényes végső határidő 2026. október 31. Eddig kell a közös képviselőnek vagy intézőbizottsági elnöknek tisztségét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetnie. 2026. november 1-jétől csak bejegyzett képviselő járhat el érvényesen a társasház nevében. A budapesti 5–6 hetes átfutási idő miatt érdemes legalább két-három hónappal korábban elindítani az eljárást.
A közgyűlésen az ügyvéd jelenléte nem kötelező, de az utólagos ellenjegyzés miatt érdemes bevonni egy szakembert a jegyzőkönyv megszerkesztésében. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban viszont kötelező az ügyvédi vagy kamarai jogtanácsosi képviselet. A jegyzőkönyvet ugyanis csak ügyvédi ellenjegyzéssel fogadja el a földhivatal. Ezért a legtöbb társasház már a közgyűlés előkészítésére is ügyvédi támogatást vesz igénybe.
A földhivatali eljárás maga díjmentes a jogszabály alapján. Az ügyvédi munkadíj Budapesten jellemzően 50–120 ezer forint között mozog. A költséget a társasház közössége viseli, tulajdoni hányad szerinti felosztásban. A díj pontos összegét a megbízott ügyvéd ajánlata tartalmazza.
A hatlakásosnál nagyobb társasházakban a regisztráció minden esetben kötelező. Kistársasházaknál (6 lakás alatt) csak akkor, ha rendelkeznek saját SZMSZ-szel és közös képviselőt választottak. Ha a kistársasház kizárólag a Ptk. szabályai szerint működik közös képviselő nélkül, akkor regisztrációs teendő sincs. Érdemes a saját szabályzat megléte alapján tájékozódni.
A határidő elmulasztása nem szünteti meg automatikusan a tisztséget. A képviselő a közgyűlés általi felmentéssel szűnik meg a jogszabály szerint. A regisztráció hiánya viszont azt eredményezi, hogy a képviselő által tett jognyilatkozatok hatálytalanok lesznek. A gyakorlatban ez a működésképtelenséggel egyenértékű.
A nyilvántartásba a közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök neve, lakcíme vagy székhelye, e-mail-címe és telefonszáma kerül. Ezen felül a tisztség keletkezésének és megszűnésének időpontját is rögzítik. A rendszer országosan egységes és bárki számára nyilvánosan elérhető. A célja a transzparencia és a hatósági kapcsolattartás megkönnyítése.
Igen, sőt sok társasház élt is ezzel a lehetőséggel. Rendkívüli közgyűlés bármikor összehívható, ha a közös képviselő szükségesnek tartja, vagy ha a tulajdoni hányad legalább egytizedét kitevő tulajdonosok írásban kérik. Az előrehozott közgyűlés jegyzőkönyve szolgálhat a földhivatali bejegyzés alapjául. Így az érintett ház hamarabb túl lehet a folyamaton.
Cégünk a közgyűlési előkészítéstől a földhivatali beadásig végigkíséri a folyamatot. Összeállítjuk a szabályos jegyzőkönyvet, együttműködő ügyvédpartnereinkkel elvégezzük az ellenjegyzést és a beadást. Követjük az ügyintézési határidőket, és visszajelzünk a tulajdonosi közösségnek a státuszról. Így a bejegyzett közös képviselő státusz zökkenőmentesen létrejön.
Ha segítséget keres a jogszerű, bejegyzett közös képviselő státusz eléréséhez, keressen minket bizalommal. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide, és a közgyűlési előkészítéstől a földhivatali bejegyzésig személyre szabott ütemtervvel segítjük a társasházát. A Molház blog további cikkeiben részletesebb útmutatókat talál a társasházi jogi ügyintézésről.
Jogi nyilatkozat
A jelen cikk kizárólag általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. A társasházkezeléssel és közös képviselettel kapcsolatos jogszabályok változhatnak, és a konkrét élethelyzetek egyedi értékelést igényelnek. A MOLHÁZ Kft. nem vállal felelősséget a cikk tartalma alapján hozott döntésekért vagy azok következményeiért. Konkrét ügyben kérjen személyre szabott tanácsadást szakembertől vagy ügyvédtől.
Források & referenciák
- Nemzeti Jogszabálytár — 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
- E-Ingatlanügyvédek — Közös képviselői tisztség bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba
- Ingatlan.com Tudástár — Ismét elhalasztották a közös képviselők regisztrációs határidejét
- Önadózó — Társasházi közös képviselők nyilvántartásba vétele
- Dr. Lauscher Bence — Közös képviselők nyilvántartásba vétele: gyakorlati tudnivalók
