Molhaz.hu
- Közös képviselő
A közös képviselet leváltása több tulajdonosi közösséget érint, mint gondolnánk, és a folyamat jogi szempontból szigorúan szabályozott. A Thtv. (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) pontos határidőket és formai követelményeket ír elő, amelyek betartása nélkül a leváltás megtámadható. Ebben az útmutatóban végigvesszük a folyamat minden lépését, a kezdeményezéstől az iratátadásig. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide.
Ebben a cikkben:
- Jogi keretek: ki és hogyan kezdeményezheti a leváltást
- A közgyűlés összehívásának határidői és formai szabályai
- A szavazás menete és a szükséges többség
- Az új képviselő megválasztása és a folyamatosság biztosítása
- Iratátadás, elszámolás és földhivatali regisztráció
Mikor érdemes mérlegelni a közös képviselet leváltását?
A leváltás komoly lépés, amelyet nem érzelmi alapon, hanem tényszerű szempontok alapján érdemes eldönteni. Gyakori indok a pénzügyi átláthatóság hiánya, az elmaradt közgyűlések, a hátralékkezelés elmaradása vagy a tulajdonosok felé való tartós elérhetetlenség. Ezek a jelek egymagukban is aggodalomra adnak okot, együttesen pedig egyértelmű jelzések a közgyűlésnek.
Fontos különbség, hogy a képviselő lejáró megbízatása, a lemondás és a leváltás három külön jogi helyzet. Lejáró megbízatásnál a közgyűlés természetes módon új képviselőt választ. Lemondás esetén a képviselő maga jelzi a közgyűlésnek a szándékát. Leváltás akkor következik, amikor a közgyűlés a tulajdonosok többségi akaratából felmenti a megbízott képviselőt.
A Jogadó Blog elemzése szerint 2025. januártól módosított szabályok érvényesek a közgyűlés összehívásának határidőire. A tulajdonosok által kezdeményezett közgyűlést a képviselőnek legkésőbb 15 napon belül össze kell hívnia — ez rövidebb a korábbi 30 napos határidőnél. A szigorúbb időkeret a folyamat gyorsításával védi a tulajdonosi érdekeket.
Jogi alapok és a Thtv. releváns paragrafusai
A közös képviselet leváltásának jogi háttere a Thtv. 28., 33. és 35. §-ában található. A 28. § (1) bekezdés d) pontja szerint a közös képviselő megválasztása, felmentése és díjazása a közgyűlés kizárólagos hatásköre. Más szerv nem hozhat ebben a kérdésben érvényes döntést.
| Lépés | Határidő | Jogszabályi alap | Következmény mulasztás esetén |
|---|---|---|---|
| Írásos kezdeményezés | Tulajdoni hányad 1/10-ének aláírása | Thtv. 35. § (2) | Kezdeményezés érvénytelen |
| Közgyűlés összehívása | 15 napon belül | Thtv. 35. § (1) | Számvizsgáló bizottság lép |
| Meghívó kiküldése | 8 nappal előre | Thtv. 33. § | Közgyűlés megtámadható |
| Leváltás szavazás | Egyszerű többség | Thtv. 28. § (1) d) | Határozat érvénytelen |
| Ügyvivői időszak | 90 nap (max) | Thtv. 28. § (3) | Jogi vita az átmenetről |
| Iratátadás | 30 nap az új választás után | Thtv. 48. § + szerződés | Kártérítési felelősség |
A táblázat egyben ellenőrzőlistaként is működik a folyamat során. Minden tulajdonosi közösségnek érdemes nyomon követnie a határidőket. A szigorú időkeretek a Thtv. által védett tulajdonosi jogok garanciái.
A leváltás kezdeményezése: az első lépés
Aláírások gyűjtése és tulajdoni hányad
A Thtv. 35. § (2) bekezdése szerint a közgyűlés összehívását írásban a tulajdoni hányad legalább egytized részét képviselő tulajdonosok kérhetik. Fontos, hogy nem a lakások száma a mérvadó, hanem a tulajdoni hányad. A két érték nem mindig esik egybe, különösen az eltérő méretű lakásoknál.
Az aláírásgyűjtésnél minden tulajdonos pontos adatait rögzíteni kell: név, lakáscím, tulajdoni hányad. Közös tulajdonban álló lakásnál a tulajdoni hányad csak az adott tulajdonosra eső rész arányában számítható. Ha egy lakást ketten birtokolnak 50-50%-ban, és csak egyikük ír alá, a hányad fele érvényesíthető.
Az írásos kérelem formája
A kérelemben kötelező megjelölni a javasolt napirendi pontokat: a jelenlegi képviselő leváltását és az új megválasztását. Célszerű előre kidolgozott napirenddel benyújtani, hogy ne maradjon alkalom az elodázásra. A kérelem egy szokásos tartalmi eleme a bankszámla feletti rendelkezés átadásának kérdése is.
A benyújtás módja kritikus: ajánlott tértivevényes levélként kell elküldeni, vagy dátumos átvételi elismervénnyel leadni. A tértivevény egyértelműen bizonyítja a kézhezvétel időpontját, amitől a 15 napos határidő számít. Szóbeli vagy e-mailes kérés a törvény szempontjából nem elegendő.
A közgyűlés összehívása és a határidők
A közös képviselőnek a kézhezvételtől számított 15 napon belül össze kell hívnia a közgyűlést. Ez a rövidített határidő 2025 januárjától érvényes, a korábbi 30 nap helyett. A Sontex Hungária összefoglalója szerint a módosítás szigorítja a korábbi gyakorlatot és gyorsítja a folyamatot.
Mi történik, ha a képviselő nem hívja össze?
A mulasztás nem akadályozza meg a leváltást, csak átrendezi a felelősséget. Ha a képviselő nem hívja össze a közgyűlést a 15 napos határidőn belül, a Thtv. szerint a számvizsgáló bizottság lép a helyébe. A bizottságnak 8 napon belül kell összehívnia a gyűlést.
Ha sem számvizsgáló bizottság nincs, sem a bizottság nem jár el, a kezdeményező tulajdonostársak maguk hívhatják össze a közgyűlést. Ebben az esetben a meghívó aláírójaként egy jól azonosítható tulajdonos szerepel. A levezető elnök is tulajdonostársi körből kerül ki.
A meghívó tartalmi követelményei
A Thtv. 33. § alapján a meghívót 8 nappal a közgyűlés előtt írásban kell kiküldeni minden tulajdonosnak. A meghívó tartalmazza a közgyűlés időpontját, helyszínét, a napirendi pontokat és a szükséges mellékleteket. A napirendi pontoknak pontosan meg kell jelölniük a leváltást és az új képviselő választását.
Érdemes csatolni az új képviselő-jelöltek adatait és ajánlatait is. Ez nem formai követelmény, de gyakorlati szempontból kulcsfontosságú. Egy jól előkészített közgyűlésen érdemi döntés születhet, nem csak panaszáradat. A Molház közös képviseleti szolgáltatása pályázás esetén részletes bemutatkozó anyagot biztosít a közgyűlés számára.
A szavazás menete és a többségi szabály
A leváltáshoz egyszerű szótöbbség szükséges, vagyis a jelenlévő tulajdoni hányad több mint fele. A határozatképességhez a tulajdoni hányad több mint fele kell, hogy jelen legyen. Az SZMSZ (Szervezeti és Működési Szabályzat) ennél szigorúbb szabályokat is előírhat — ilyenkor azok érvényesek.
A szavazás lebonyolítása lehet nyílt vagy titkos. Nyílt szavazásnál a tulajdonostárs aláírásával ellenjegyzi a szavazatot. Titkos szavazásnál jelöletlen szavazólapot kell használni. A gyakorlatban az esetek többségében nyílt szavazás történik, mert gyorsabb és átláthatóbb.
A közgyűlést bárki levezetheti, nem csak a képviselő. Ha a leváltandó képviselő jelen sincs, vagy megtagadja az együttműködést, a tulajdonosok maguk közül választanak levezető elnököt és jegyzőkönyvvezetőt. A jegyzőkönyvhitelesítők szintén tulajdonosok. Két hitelesítő aláírása szükséges.
Az új képviselő megválasztása ugyanazon közgyűlésen
A leváltás és az új választás jellemzően ugyanazon közgyűlésen történik, külön napirendi pontként. Ez biztosítja a folyamatosságot és elkerüli a képviselet nélküli időszakot. A tulajdonosok döntése itt stratégiai: meg tudják határozni, kire bízzák a jövőt.
Az új képviselő megválasztása szintén egyszerű többséget igényel. Érdemes több jelölt közül választani, hogy valódi alternatíva legyen. Az új képviselő bemutatkozása, díjazási ajánlata és a szerződés fő elemei még a szavazás előtt legyenek ismertek.
A megválasztott képviselő azonnal aláírhatja a megbízási szerződést a közgyűlés által felhatalmazott tulajdonostárssal. Az új jogviszony már a közgyűlés napjától beindul, de a teljes jogkör csak a földhivatali bejegyzés után válik érvényessé.
Iratátadás, elszámolás és földhivatali bejegyzés
A Thtv. 28. § (3) bekezdése szerint a felmentett képviselő az új képviselő megválasztásáig, de legfeljebb 90 napig ügyvivőként köteles ellátni a közösség ügyeit. Ez biztosítja a zavartalan átmenetet. Az ügyvivői időszak a földhivatali bejegyzésre és az adatátvételre szolgál.
Az iratátadásra jellemzően 30 nap áll rendelkezésre az új képviselő megválasztásától. Az átadás-átvétel részletes jegyzőkönyvvel zajlik, amelyben tételesen rögzítik a dokumentumokat. Teljességi nyilatkozat zárja a folyamatot, melyben a távozó képviselő kijelenti, hogy minden iratot átadott.
A földhivatali bejegyzés a 2024. október 1-je óta hatályos szabály alapján kötelező lépés. Az új közös képviselet leváltása utáni új képviselő ingatlan-nyilvántartásba vétele ügyvédi ellenjegyzést és képviseletet igényel. Budapesten 5-6 hetes átfutási idővel érdemes számolni. A Molház blog részletes útmutatót kínál a földhivatali eljárás egyes lépéseiről is.
Gyakran Ismételt Kérdések
A tulajdoni hányad legalább 1/10-ét képviselő tulajdonosok írásban kérhetik a közös képviselőt, hogy hívjon össze közgyűlést. A kérelemnek tartalmaznia kell a napirendi pontokat: a leváltást és az új képviselő megválasztását. Ajánlott tértivevényes postai kézbesítés kötelező, vagy dátumos átvételi elismervény. Ettől a naptól számít a 15 napos összehívási határidő.
A Thtv. 28. § szerint a megválasztás és felmentés egyszerű szótöbbséggel történik. Ez azt jelenti, hogy a jelenlévő tulajdoni hányad több mint fele támogatja a leváltást. Az SZMSZ szigorúbb feltételeket is előírhat, például minősített többséget. Érdemes a szavazás előtt áttekinteni a Szabályzatot.
Ha a 15 napos határidő eltelik eredménytelenül, a számvizsgáló bizottság 8 napon belül összehívhatja a közgyűlést. Bizottság hiányában a kezdeményező tulajdonosok maguk is összehívhatják. Ez a folyamat tehát nem akadályozza meg a leváltást, csak átrendezi a szerepeket. Ajánlatos minden lépést írásban dokumentálni.
A folyamat 2-3 hónapot vesz igénybe az összes lépéssel együtt. A kezdeményezéstől a közgyűlésig 15-23 nap telik el, plusz a 8 napos meghívási idő. Ezt követi az iratátadás 30 napos határideje és a földhivatali bejegyzés budapesti 5-6 hetes átfutása. A 90 napos ügyvivői időszak alatt a régi képviselő még eljár a közösség nevében.
A közgyűlésen nem kötelező ügyvéd jelenléte, de a földhivatali bejegyzéshez igen. A 2024. októberi jogszabály-változás óta a közös képviselő ingatlan-nyilvántartásba vételéhez ügyvédi ellenjegyzés és képviselet szükséges. A közgyűlési jegyzőkönyv megszerkesztését is érdemes ügyvédre bízni, hogy az a hivatali eljárásban elfogadható legyen. Budapesten 50–120 ezer forint közötti munkadíjjal szokás számolni.
A távozó képviselőt 30 napon belüli iratátadási kötelezettség terheli. Ha mulasztja, az új képviselő jogi útra terelheti az ügyet, akár bírósági végrehajtást is kezdeményezhet. A jegyzői törvényességi felügyelet szintén segítséget nyújthat formai kérdésekben. Érdemes a leváltástól fogva dokumentálni minden kérést és reakciót.
Igen, a Thtv. alapján 60 napos határidővel bírósági úton megtámadható. A leggyakoribb indokok a formai hibák: meghívó késedelmes kiküldése, határozatképesség hiánya, jegyzőkönyv pontatlansága. Ezért különösen fontos a formai szabályok betartása minden lépésnél. Egy megtámadott határozat visszafordíthatja az egész folyamatot.
Cégünk a közgyűlési előkészítéstől a földhivatali bejegyzésig minden szakaszban támogatja a tulajdonosi közösséget. Összeállítjuk a szabályos kérelmet, a meghívót és a jegyzőkönyvet, koordináljuk az ügyvédi ellenjegyzést. Az új képviselet beindítása során gondoskodunk a szolgáltatói és banki átvételről. Testre szabott ütemtervet adunk a teljes folyamathoz.
Ha segítséget keres a tiszta, jogszerű közös képviselet leváltása folyamatához, keressen minket. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide, és személyre szabott ütemtervet készítünk a társasháza méretére és jelenlegi helyzetére. A közös képviseleti szolgáltatásunk az átadás-átvételt is magában foglalja.
Jogi nyilatkozat
A jelen cikk kizárólag általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. A társasházkezeléssel és közös képviselettel kapcsolatos jogszabályok változhatnak, és a konkrét élethelyzetek egyedi értékelést igényelnek. A MOLHÁZ Kft. nem vállal felelősséget a cikk tartalma alapján hozott döntésekért vagy azok következményeiért. Konkrét ügyben kérjen személyre szabott tanácsadást szakembertől vagy ügyvédtől.
Források & referenciák
- Nemzeti Jogszabálytár — 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Thtv.)
- Jogadó Blog — Társasházi közgyűlés tulajdonosok általi összehívása
- Sontex Hungária — Társasházi törvény változásai 2025-ben
- Ingatlan.com Tudástár — A társasházi közös képviselő feladata és felelőssége
- Wikipédia — Közös képviselő: jogállás és leváltás
