Molhaz.hu
- Közös képviselő
A társasházi közös képviselő megbízási szerződés az a dokumentum, amely a közgyűlési megválasztás után rögzíti a felek pontos kötelezettségeit, a díjazást és a felmondás feltételeit. Egy jól összerakott szerződés évekre előre megelőzi a vitákat, és védi a lakóközösséget. Cikkünkben végigvesszük a kötelező elemeket, a díjazási logikát és a felmondási szabályokat. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide.
Ebben a cikkben:
- A megbízási jogviszony létrejöttének jogi háttere és a Thtv. kapcsolódó §-ai
- A szerződés kötelező és ajánlott tartalmi elemei
- Megbízási díj, fizetési feltételek és éves felülvizsgálat
- Felmondási idő, 90 napos ügyvivői időszak, iratátadás
- Gyakori hibák, amelyek miatt érvénytelen vagy hiányos lesz a szerződés
Mi a társasházi közös képviselő megbízási szerződése?
A közös képviselő tisztsége nem a megbízási szerződéssel, hanem a közgyűlési megválasztással és a tisztség elfogadásával jön létre. A szerződés ezt követően rögzíti írásban azokat a feltételeket, amelyek a jogviszony mindennapi működéséhez szükségesek. Polgári jogi értelemben a megbízási jogviszonyra a Polgári Törvénykönyv szabályai vonatkoznak.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, a Thtv. (a továbbiakban: Thtv.) kimondja, hogy a közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. A díjazásról és a feladatkörről minden esetben a közgyűlés dönt. A szerződés tehát a közgyűlési határozatot fordítja le a napi működés nyelvére.
Fontos különbség, hogy a közös képviseleti és a társasházkezelői tevékenység nem azonos. Ha a közös képviselő társasházkezelői feladatokat is ellát, a szerződésnek külön ki kell térnie ennek feladatkörére és a díjazásra. E nélkül a társasházkezelésre vonatkozó szerződés nem jön létre, csak a közös képviseleti jogviszony marad érvényes.
A közös képviselői szerződés kötelező tartalmi elemei
| Tartalmi elem | Kötelező / Ajánlott | Jogszabályi alap | Gyakorlati megjegyzés |
|---|---|---|---|
| Felek pontos adatai | Kötelező | Ptk. 6:272. § | Társasház neve, címe, adószáma; megbízott adatai |
| Feladatkör meghatározása | Kötelező | Thtv. 43. § | Közös képviselet és társasházkezelés elkülönítve |
| Megbízási díj és fizetési mód | Kötelező | Thtv. 28. § (1) d) | Albetétenkénti vagy átalány összeg, utalás vagy készpénz |
| A szerződés időtartama | Kötelező | Ptk. 6:272. § | Határozott vagy határozatlan idő |
| Felmondási feltételek | Ajánlott | Ptk. 6:278. § | Felmondási idő, rendkívüli felmondás esetei |
| Iratátadás és teljességi nyilatkozat | Ajánlott | Thtv. 48. § | Szerződés megszűnésekor 30 napon belül |
A felek adatainak pontos feltüntetése elsőre formalitásnak tűnik, de egy földhivatali regisztrációnál vagy perben a legapróbb eltérés is akadályt okozhat. A társasház hivatalos nevét mindig az alapító okirat szerint tüntessük fel. A megbízott oldalán, ha cég jár el, a cégjegyzékszám és adószám is kerüljön a szerződésbe.
Feladatkör: mit vállal a közös képviselő?
A Thtv. 43. §-a részletesen felsorolja a közös képviselő törvényi feladatait, így a közgyűlési határozatok előkészítését, végrehajtását és a napi ügyek intézését. Ezeken felül a szerződés további, egyedi feladatokat is nevesíthet. Ilyen lehet a rendszeres épületbejárás, a hirdetőtábla karbantartása vagy a tulajdonosokkal való digitális kapcsolattartás.
A társasházkezelői feladatokat mindig külön blokkban érdemes felsorolni. Ezek közé tartoznak a fenntartási, üzemeltetési, karbantartási és felújítási feladatok tervezése, a szolgáltatókkal való szerződéskötés előkészítése és az éves gazdálkodási terv kidolgozása. A törvény szerint az üzletszerű társasházkezeléshez szakképesítés szükséges.
A részletes feladatlista nemcsak a képviselő munkáját, hanem a számvizsgáló bizottság ellenőrzési feladatát is megkönnyíti. Ha egy feladat nem szerepel a szerződésben, de a közös képviselő elvégzi, később vitás lehet, hogy ez a megbízás része volt-e. A tiszta feladatlista mindkét fél érdeke.
Megbízási díj és fizetési feltételek
A közös képviselőnek nincs törvény által meghatározott díjazása, az összegről mindig a közgyűlés dönt. A piacon két elterjedt modell létezik: az albetétenkénti havi díjtétel, valamint a rögzített havi átalány. Mindkettő jogszerű, a választás a társasház méretétől és feladatainak összetettségétől függ.
A szerződésben rögzíteni kell a fizetés módját, így hogy átutalással vagy készpénzben történik-e, és meg kell határozni a pénzügyi teljesítés határidejét. Jellemző megoldás a tárgyhónapot követő hónap 10. napjáig történő utalás, számla ellenében. A banki utalás átláthatóbb, és a számvizsgáló bizottság munkáját is megkönnyíti.
Érdemes a szerződésbe beépíteni egy éves felülvizsgálati pontot, amely szerint a megbízási díjat évente a rendes közgyűlés vizsgálja felül. A felülvizsgálat nem jelent automatikus emelést, csak lehetőséget ad arra, hogy az infláció vagy a feladatkör változása miatt a közösség dönteni tudjon. A módosítást minden esetben közgyűlési határozattal kell megtenni.
A szerződés időtartama és felmondása
A megbízási szerződés lehet határozott vagy határozatlan idejű. Határozott idő esetén a jogviszony a kikötött időpontban automatikusan megszűnik, hacsak a felek nem hosszabbítják meg. Határozatlan idejű szerződésnél a rendes felmondás jogával mindkét fél élhet, jellemzően 60 vagy 90 napos felmondási idővel.
A Polgári Törvénykönyv 6:278. §-a szerint a megbízási szerződést bármelyik fél felmondhatja azonnali hatállyal is, de a megbízó a megbízottnak a felmondással okozott kárt köteles megtéríteni, kivéve, ha a felmondásra a megbízott szerződésszegése miatt került sor. A gyakorlatban ezért kulcsfontosságú, hogy a szerződés a rendkívüli felmondás eseteit tételesen felsorolja.
A Thtv. 28. § (3) bekezdése speciális szabályt ír elő: a közgyűlés által felmentett közös képviselő az új képviselő megválasztásáig, de legfeljebb a felmentésétől számított 90. napig ügyvivőként köteles ellátni a közösség ügyeit. Ez az ügyvivői időszak biztosítja a zavartalan átmenetet. A szerződésben érdemes rögzíteni, hogy a 90 napos időszakra milyen díjazás jár.
Iratátadás, elszámolás, teljességi nyilatkozat
A megbízási jogviszony megszűnésekor a legérzékenyebb kérdés a társasház iratainak átadása. A bevett gyakorlat szerint a korábbi közös képviselő az új képviselő megválasztásától számított 30 napon belül köteles a teljes iratanyagot átadni. Az átadás-átvételről részletes jegyzőkönyvet kell készíteni.
A teljességi nyilatkozat az a dokumentum, amelyben a távozó képviselő írásban megerősíti, hogy minden iratot, könyvelési anyagot és jelszót átadott. Ez a nyilatkozat a későbbi jogviták elkerülésének kulcsa. Nélküle az új képviselő nem tud érdemben fellépni a hiányosságokkal szemben.
Az iratátadás részét képezi a záró pénzügyi elszámolás is, amely rögzíti a bankszámla egyenlegét, a folyamatban lévő eljárásokat és a hátralékos tulajdonosok listáját. A szerződésbe érdemes beépíteni, hogy a záró elszámolást a számvizsgáló bizottság ellenőrzi. Ez a lépés lezárja a régi képviselő felelősségét, és tiszta alapot ad az új képviseletnek.
Gyakori hibák a közös képviseleti szerződéseknél
A leggyakoribb hiba, hogy a szerződés nem választja el a közös képviseleti és a társasházkezelői feladatokat. Ha csak „közös képviselet és társasházkezelés” szerepel a tárgyban, de nincs részletes feladatlista, a felek később könnyen eltérően értelmezik a vállalt munkát. Ez különösen fontos, ha a képviselő csak az egyik tevékenységhez rendelkezik szakképesítéssel.
Másik tipikus probléma a díjazás pontatlan rögzítése. Egyes szerződések nettó, mások bruttó összeget tartalmaznak, és a közüzemi vagy utazási költségek elszámolásának módja sem mindig egyértelmű. A szerződésnek ki kell mondania, hogy a díj minden járulékos költséget tartalmaz, vagy tételesen fel kell sorolni, mi számolható el külön.
Harmadik kockázati pont a felmondási rendelkezések hiánya. Ha a felek nem állapodnak meg a felmondási időről és a rendkívüli felmondás eseteiről, csak a Ptk. általános szabályai érvényesülnek. Egy vitás helyzetben ez elhúzódó jogi eljáráshoz vezethet, amelynek költségeit végső soron a társasház viseli. Egy gondosan megszerkesztett szerződés ezeket a kockázatokat minimalizálja. Ismerje meg közös képviseleti szolgáltatásunkat, amely átlátható szerződéses feltételekkel indul.
Gyakran Ismételt Kérdések
A Thtv. nem írja elő kötelezően az írásba foglalást a közös képviseleti jogviszonyhoz, mivel azt a közgyűlési megválasztás hozza létre. A gyakorlatban azonban az írásos szerződés elengedhetetlen a díjazás, a feladatkör és a felmondás pontos rögzítéséhez. Írásos megállapodás nélkül a későbbi viták bizonyítása szinte lehetetlen. A Molház Kft. minden megbízás előtt részletes írásos szerződést készít.
A közös képviselet a társasház jogi és adminisztratív képviseletére vonatkozik, beleértve a harmadik személyekkel szembeni fellépést. A társasházkezelés ennél szélesebb kör: az üzemeltetést, karbantartást és gazdálkodást foglalja magában. A Thtv. szerint a két feladatkört a szerződésben külön kell rögzíteni, díjazással együtt. Üzletszerű társasházkezeléshez szakképesítés is szükséges.
A piaci gyakorlatban 30, 60 vagy 90 napos felmondási idő szerepel leggyakrabban, indoklás nélkül. A felmondás jogát a megbízó oldalán kizárólag közgyűlési határozattal lehet gyakorolni. A Thtv. 28. § (3) bekezdése emellett előírja, hogy a felmentett képviselő az új képviselő megválasztásáig, de legfeljebb 90 napig ügyvivőként lát el. Ez biztosítja az átmenetet.
A megbízási díj összegéről mindig a közgyűlés dönt egyszerű szótöbbséggel, és a döntést a jegyzőkönyvben rögzíti. A szerződés ezt a közgyűlési határozatot önti írásos megállapodásba. A díj módosítása is csak közgyűlési határozattal lehetséges. Az éves felülvizsgálat lehetőségét érdemes a szerződésben is kikötni.
Ha a közgyűlés új feladatokkal bízza meg a közös képviselőt, vagy feladatokat von el, a megbízási szerződést módosítani kell. A módosítást írásban, a feleknek aláírva, a közgyűlési határozatra hivatkozva érdemes elkészíteni. Szóbeli módosítás jogilag ugyan érvényes lehet, de a későbbi bizonyítás nehézségei miatt nem ajánlott. A módosítás ugyanolyan formai követelményekkel készüljön, mint az eredeti szerződés.
A szerződésnek rögzítenie kell, hogy a jogviszony megszűnésekor a távozó képviselő milyen határidőn belül és milyen formában adja át az iratokat. A bevált gyakorlat a 30 napos határidő az új képviselő megválasztásától, részletes átadás-átvételi jegyzőkönyvvel és teljességi nyilatkozattal. Célszerű rögzíteni az elektronikus hozzáférések átadását is. Így a lakóközösség nem kerül információs vákuumba.
Igen, a Ptk. 6:278. §-a alapján a megbízási szerződést bármelyik fél azonnali hatállyal felmondhatja. A megbízó azonban köteles megtéríteni a megbízottnak a felmondással okozott kárt, kivéve, ha a felmondásra a megbízott szerződésszegése miatt került sor. Ezért a szerződésbe érdemes tételesen felvenni, mely szerződésszegések alapozzák meg a rendkívüli felmondást. A Thtv. 28. § (3) szerinti 90 napos ügyvivői kötelezettség ebben az esetben is fennáll.
Cégünk a közgyűlési előkészítéstől a szerződéskötésig minden szakaszban támogatja a lakóközösségeket. Testre szabott szerződéstervezetet készítünk, amely tartalmazza a feladatkör, a díjazás és a felmondás pontos szabályait. A korábbi képviselővel való iratátadás koordinációját is vállaljuk, teljességi nyilatkozat formájában. Így az átmenet zökkenőmentes és jogilag tiszta.
Ha átlátható, jogilag tiszta közös képviseleti szerződésre van szüksége a társasháza számára, keressen minket bizalommal. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide, és személyre szabott javaslatot készítünk a lakóközösség méretéhez és igényeihez igazítva. A Molház blogon további cikkeket talál a társasházi működés aktuális kérdéseiről.
Jogi nyilatkozat
A jelen cikk kizárólag általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. A társasházkezeléssel és közös képviselettel kapcsolatos jogszabályok változhatnak, és a konkrét élethelyzetek egyedi értékelést igényelnek. A MOLHÁZ Kft. nem vállal felelősséget a cikk tartalma alapján hozott döntésekért vagy azok következményeiért. Konkrét ügyben kérjen személyre szabott tanácsadást szakembertől vagy ügyvédtől.
Források & referenciák
- Nemzeti Jogszabálytár — 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Thtv.)
- Wikipédia — Közös képviselő: megbízási szerződés kötelező tartalma
- Ingatlan.com Tudástár — A társasházi közös képviselő feladata és felelőssége
- Jogászvilág — A megbízási szerződés megbízó általi azonnali hatályú felmondása
- Dezsényi Ügyvédi Iroda — Társasházi közös képviselők kötelező regisztrációja
