Molhaz.hu
- Felújítás, Közös képviselő
Egy társasház felújításánál gyakori probléma, hogy a szükséges munkák költsége jóval meghaladja a rendelkezésre álló felújítási alapot. Egy tetőfelújítás, homlokzatfelújítás, strangcsere, pincefelújítás vagy gépészeti korszerűsítés ma már könnyen több tízmillió forintos beruházás lehet.
Ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy a társasháznak éveken keresztül gyűjtenie kell, mielőtt egyáltalán elkezdheti a munkát.
A társasházak közös tulajdonú részeinek felújítására államilag támogatott társasházi hitel is igénybe vehető. A kamattámogatás mértéke a jelenlegi szabályozás szerint a hitel első öt évében a kamat 70%-a, a második öt évében a kamat 35%-a.
Mit lehet társasházi hitelből felújítani?
Nem csak egyetlen munkára lehet finanszírozást igénybe venni. Egy hitelszerződés keretében több, a társasház közös tulajdonát érintő felújítás is finanszírozható, amennyiben azok megfelelnek a konstrukció feltételeinek.
- tetőfelújítás
- homlokzatfelújítás és hőszigetelés
- pince és közös helyiségek felújítása
- víz-, szennyvíz-, gáz- és elektromos vezetékek cseréje
- fűtési rendszer és kazánház korszerűsítése
- lift felújítása
- lépcsőház felújítása
- nyílászárók cseréje
- egyéb közös tulajdonú épületrészek korszerűsítése
Ez ugyanúgy lehet aktuális egy káposztásmegyeri panelházban, egy újpesti vagy XIII. kerületi lakóparkban, mint egy régi belvárosi gangos téglaházban.
Nézzünk egy 100 millió forintos konkrét példát
Tegyük fel, hogy egy 50 lakásos társasháznál egyszerre két jelentős probléma megoldása vált szükségessé:
- Tetőfelújítás: 70 millió Ft
- Pincefelújítás: 30 millió Ft
- A teljes beruházás: 100 millió Ft
Nem szükséges feltétlenül először a tetőre, majd évekkel később külön a pincére finanszírozást keresni. A megfelelő feltételek mellett a két munka egy finanszírozási konstrukció részeként is kezelhető.
10%-os saját forrással számolva a társasház 10 millió forint saját forrást biztosít, a fennmaradó összeg pedig finanszírozásból fedezhető.
A pontos saját forrás, a maximális hitelösszeg és az egyéb feltételek természetesen az adott bank hitelbírálatától és aktuális kondícióitól is függenek.
Mennyibe kerülhet ez a lakóknak?
A nagy összeg elsőre ijesztő lehet, ezért érdemes lakásonként is megnézni.
Egy 50 lakásos társasháznál egy 100 millió forintos beruházás 60 hónapos finanszírozása egy aktuális példaszámítás alapján nagyságrendileg 37 000 Ft havi terhet jelenthet lakásonként.
Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy a közös költséget minden lakásnál havi 37 000 Ft-tal kell megemelni. Ha a társasház például jelenleg is havi 10 000 Ft/lakás összeget képez felújítási célra, és ezt a közösség a hitel törlesztésére tudja fordítani, akkor a tényleges további befizetési igény ennél lényegesen alacsonyabb lehet.
Ezért társasházi hitelnél nem elég a hitelösszeget vizsgálni. Meg kell nézni a társasház jelenlegi bevételeit, felújítási alapját, megtakarítását és azt is, hogy a meglévő befizetésekből mekkora összeg fordítható a törlesztésre.
OTP társasházi hitel: lakásonkénti törlesztési korlát
Az általunk jelenleg ismert OTP-finanszírozási feltételeknél a vállalható havi törlesztés felső határa lakásonként 40 000 Ft.
A fenti 50 lakásos, 100 millió forintos példában a körülbelül 37 000 Ft/lakás havi összeg ezen belül marad.
A ténylegesen felvehető hitelösszeget azonban minden esetben egyedileg kell meghatározni a társasház pénzügyi helyzete és az aktuális banki feltételek alapján.
Állami kamattámogatás társasházaknak
A társasházi felújítási hitelek egyik legfontosabb előnye az állami kamattámogatás.
A hatályos szabályozás szerint a megfelelő feltételeket teljesítő társasházak és lakásszövetkezetek közös tulajdonú részeinek korszerűsítésére, illetve felújítására felvett hitel esetében az állam:
- az első 5 évben a kamat 70%-át,
- a második 5 évben a kamat 35%-át támogatja.
Fontos, hogy ez nem egy adott bank saját akciója. Az állami kamattámogatás jogszabályon alapul, annak igénybevételéhez azonban teljesíteni kell a meghatározott feltételeket.
Hitel vagy inkább várjon a társasház, amíg összegyűlik a pénz?
Ez az egyik legfontosabb kérdés. A hitelnek természetesen van költsége. Ugyanakkor a várakozásnak is.
Egy jelenlegi, támogatott ötéves konstrukciónál előfordulhat, hogy a társasház a felvett összeghez képest nagyságrendileg körülbelül 10%-kal fizet vissza többet a futamidő alatt. A pontos összeg mindig az aktuális kamattól és banki ajánlattól függ.
Ezzel szemben érdemes azt is kiszámolni, mi történik akkor, ha a társasház még öt évig gyűjt.
Egy ma 100 millió forintba kerülő tető- és pincefelújítás néhány év múlva az építőipari árak változása miatt lényegesen többe kerülhet. Közben az épület állapota is romolhat: egy kisebb beázásból szerkezeti probléma, egy elöregedett vezetékrendszerből pedig komolyabb meghibásodás lehet.
Ezért a helyes összehasonlítás nem egyszerűen az, hogy „mennyibe kerül a hitel?” Hanem az is, hogy „mennyibe kerül a társasháznak, ha még öt évig nem végzi el a szükséges felújítást?”
Bizonyos esetekben a kamattámogatott finanszírozás teljes költsége alacsonyabb lehet annál a többletköltségnél, amelyet a kivitelezési árak emelkedése és az épület további állagromlása okoz.
Kerül jelzálog a lakásokra?
Ez az egyik leggyakoribb tulajdonosi kérdés.
A társasházi hitel miatt nem kerül jelzálog az egyes tulajdonosok lakására. A hitelfelvevő maga a társasház, nem pedig az 50 lakástulajdonos külön-külön. Ez lényeges különbség egy magánszemély által felvett jelzáloghitelhez képest.
OTP, Raiffeisen, UniCredit vagy Fundamenta?
Társasházi finanszírozásnál több lehetőséget is érdemes megvizsgálni, mert nemcsak a kamatban lehet különbség, hanem az induló költségekben, az adminisztrációban és a folyósítás feltételeiben is.
Az általunk jelenleg alkalmazott és vizsgált konstrukcióknál például fontos különbség, hogy az OTP társasházi finanszírozásánál nincs szükség közjegyzői okiratra és nincs ingatlanra történő zálogbejegyzés, míg a Raiffeisen, UniCredit és Fundamenta konstrukcióinál közjegyzői közreműködéssel is számolni kell.
Az OTP, UniCredit és Raiffeisen megfelelő társasházi felújítási konstrukcióinál igénybe vehető az állami kamattámogatás: az első öt évben a kamat 70%-a, az 5–10. év között 35%-a.
A banki feltételek és díjak változhatnak, ezért a finanszírozás kiválasztásakor mindig az aktuális ajánlatokat kell összehasonlítani.
Nem feltétlenül az a legjobb konstrukció, amelynél első ránézésre a legalacsonyabb kamat szerepel. A teljes költséget, az egyszeri díjakat, a közjegyző költségét, a folyósítás feltételeit és az adminisztrációt együtt érdemes vizsgálni.
Hogyan dönthet a társasház a hitelfelvételről?
A hitelfelvételről a társasház közgyűlésének kell döntenie, ezért annak külön napirendi pontként kell szerepelnie a közgyűlési meghívóban.
A döntés előtt célszerű már rendelkezni legalább:
- a tervezett munkák pontos meghatározásával,
- megfelelő költségbecsléssel vagy kivitelezői ajánlatokkal,
- a társasház rendelkezésére álló saját forrás összegével,
- előzetes finanszírozási számítással,
- a várható havi törlesztőrészlettel,
- annak bemutatásával, hogy ez lakásonként mekkora tényleges többletterhet jelenthet.
Így a tulajdonosok nem egyszerűen arról szavaznak, hogy „vegyünk fel 100 millió forint hitelt”, hanem egy teljes felújítási és finanszírozási tervről tudnak dönteni.
Mi van akkor, ha a társasház közös képviselője szeretné elindítani a felújítást?
Nem szükséges Molház által kezelt társasháznak lenni ahhoz, hogy egy felújítás finanszírozásában segítséget kérjenek tőlünk. Más közös képviselőkkel is együttműködünk.
A velünk együttműködő partnereken keresztül segíteni tudunk a finanszírozási lehetőségek áttekintésében, a hitel előkészítésében és szükség esetén a felújítás megszervezésében is.
A közös képviselő ebben az esetben továbbra is a társasház képviselője marad. Nem a közös képviselet átvétele a cél, hanem az, hogy a szükséges beruházás megfelelő finanszírozással ténylegesen megvalósulhasson.
És ha évek óta nem történik semmi?
Más helyzet, amikor a tulajdonosok évek óta jelzik, hogy beázik a tető, rossz állapotban van a homlokzat, problémás a pince, cserére szorulnak a strangok vagy korszerűsíteni kellene a gépészetet, a felújítás mégsem indul el.
Gyakori indok, hogy „nincs rá pályázat”, „nincs elég pénze a társasháznak”, „majd gyűjtünk még néhány évig”. Ezek azonban önmagukban nem jelentik azt, hogy a beruházás nem valósítható meg.
Egy 50 lakásos panelház, egy káposztásmegyeri vagy újpesti társasház, egy XIII. kerületi lakópark és egy belvárosi gangos téglaház pénzügyi és műszaki helyzete természetesen teljesen eltérő lehet. Éppen ezért először azt kell megvizsgálni, milyen munkára van ténylegesen szükség, mennyibe kerül, mennyi saját forrás áll rendelkezésre, és a különbözet milyen finanszírozással teremthető elő.
Ha a társasházban szükség lenne felújításra, de évek óta nem történik előrelépés, érdemes ezt számszerűsíteni. Adja meg társasháza legfontosabb adatait a kalkulátorban, és nézze meg, milyen nagyságrendű felújítással és finanszírozási igénnyel érdemes számolni.
Nem a hitel az első kérdés
Egy társasház felújításánál nem annak kell lennie az első kérdésnek, hogy melyik bank ad hitelt.
Először azt kell meghatározni: mit kell felújítani, mennyibe kerül reálisan, mennyi pénze van jelenleg a társasháznak, mekkora összeg hiányzik, és mekkora havi terhet tud vállalni a közösség.
És csak ezután érdemes kiválasztani azt a finanszírozást, amelyből a beruházás biztonságosan megvalósítható.
Egy jól előkészített társasházi hitel ugyanis nem önmagában cél. Arra szolgál, hogy egy szükséges felújítást ne kelljen évekkel elhalasztani pusztán azért, mert a teljes beruházási összeg ma még nincs a társasház bankszámláján. Ha társasháza felújítás előtt áll, és át szeretné tekinteni a finanszírozási lehetőségeket, vegye fel velünk a kapcsolatot.
Források és megjegyzés
Az állami kamattámogatás szabályait a 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet tartalmazza. A banki kondíciók, díjak és hitelbírálati feltételek változhatnak, ezért a cikk publikálása és konkrét hitelügylet előtt az aktuális banki feltételeket ellenőrizni szükséges.
